ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im rechtsrheinischen Kölner Stadtteil Dellbrück an der Ecke Thurner Heide 2 und Urnenstraße. Das Grundstück umfasst zwei Flurstücke mit zusammen 360 m² Fläche in voll erschlossener Lage einer verkehrsberuhigten Zone (Tempo 30). Die Umgebung ist durch eine gewachsene, überwiegend geschlossene Wohnbebauung mit Ein- und Mehrfamilienhäusern geprägt; Haltestellen der S-Bahn und Straßenbahn sind fußläufig erreichbar. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein Dreifamilienwohnhaus mit ein bis zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss, das ab 1948 durch diverse Bauanträge sukzessive erweitert und umgebaut wurde (ursprünglich Gaststättennutzung im Erdgeschoss, um 2005 zu Wohnraum umgewandelt). Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 310 m², gegliedert in eine 3-Zimmer-Wohnung im Altbau-Erdgeschoss (ca. 58,71 m²), eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss des Anbaus (ca. 93,53 m²) sowie eine weitläufige Maisonette-Wohnung im Ober- und Dachgeschoss mit 5 Zimmern, Bad, Gäste-WC und Südost-Dachterrasse (ca. 158,06 m²). Die Beheizung erfolgt getrennt über zwei Gaszentralheizungen (Haupthaus ca. 2010, Anbau Fa. ATAG mit Solaranlage). Im Souterrain wurden Kellerräume teils mit Bad und Küche ausgebaut; hierbei handelt es sich mangels ausreichender Belichtung, Belüftung und Raumhöhe um baurechtlich nicht qualifizierten Wohnraum, für den der Gutachter einen pauschalen Risikoabschlag berücksichtigt hat. Der bauliche Zustand wird als befriedigend eingestuft, weist jedoch typischen Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf auf. Konkret bemängelt werden Feuchtigkeitsschäden und Schwarzschimmelbefall im Keller, Schäden am Balkon sowie Abnutzungserscheinungen. Für diese Mängel und Unwägbarkeiten wurde ein pauschaler Minderwert von 25.000,00 € im Ertragswertverfahren in Abzug gebracht. Baulasten bestehen laut Verzeichnis nicht, und das Altlastenkataster weist keinen Eintrag aus. Das Anbau-Erdgeschoss wird von der Schuldnerin bewohnt, während die beiden anderen Wohnungen vermietet sind (eine Fremdvermietung, eine familieninterne Vermietung). Aus Investorensicht stellt das Objekt eine interessante Ertragsimmobilie im Kölner Speckgürtel dar, sofern die notwendigen Beseitigungskosten für Schimmel und Bauwerksabdichtung im Bietlimit eingepreist werden. Ersteher müssen sich auf die Klärung der Mietverhältnisse und die bauordnungsrechtliche Klarstellung des Kellerbereichs einstellen.