KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · Bj. 1901 · vermutlich bewohnt

Zur Versteigerung kommt ein 2 1/2-geschossiges Wohnhaus (Baujahr ca. 1901) mit Anbau (2 Garagen und Terrasse) in Lichtenstein, Hartensteiner Straße 20, auf 120 m² Grundstück mit ca. 130 m² Wohnfläche. Der Verkehrswert beträgt 90.300 €, der Termin ist am 19.01.2027 um 10:00 Uhr beim Amtsgericht Zwickau. Die Bewertung erfolgte nur nach äußerem Anschein, der Innenzustand ist unbekannt. Das Gutachten liegt nicht vor, das Exposé nennt „teilsaniert“. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts.

Biet-Score

Vorsicht · 51 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für Eigennutzer oder Investoren mit Sanierungserfahrung in Frage, wenn sie den unbekannten Innenzustand einkalkulieren. Der Verkehrswert von 90.300 €, die zentrumsnahe Lage und die 2 Garagen stehen der fehlenden Innenbesichtigung und dem fehlenden Gutachten gegenüber. Vor einem Gebot sollten das Gutachten bei der Geschäftsstelle eingesehen, das Grundbuch geprüft und die Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts unbar vorbereitet werden. Ohne Klärung der Risiken ist keine belastbare Eignungsaussage möglich.

Chancen

6

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Objekt ist ein 2 1/2-geschossiges, nicht unterkellertes Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in der Hartensteiner Straße 20 in 09350 Lichtenstein (Landkreis Zwickau). Es steht auf dem Flurstück 1368 mit 120 m² (Grundbuch Lichtenstein Blatt 704, Amtsgericht Hohenstein-Ernstthal). Laut Bekanntmachung stammt das Haus aus dem Jahr ca. 1901 (laut Exposé 1901 nach Bauakte). Hinzu kommt ein Anbau von ca. 1988 mit 2 Garagen und einer Terrasse. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 130 m². Die Lage wird im Exposé als östlicher Stadtzentrumsrand beschrieben, etwa 5 Gehminuten vom Zentrum entfernt, mit Anbindung an B 173 und A 4. Die Deckseite führt das Objekt als Mehrfamilienhaus, das Exposé als Einfamilienhaus. Zum Zustand liegen nur dürftige Angaben vor. Das Exposé nennt „teilsaniert“, einen kleinen Innenhof und eine Eigennutzung. Die Bewertung erfolgte nur nach äußerem Anschein, Grundstück und Gebäude wurden nicht von innen gesehen. Zu Ausbau, Technik, Energie und Schäden gibt es keine belegten Angaben. Die Außenfotos zeigen verputzte Fassaden, Garagentore und einen Terrassenbalkon über den Garagen. Das Exposé nennt keine Baulasten, Altlasten, Sanierungsgebiet oder Denkmalschutz; ein Überbau ist nicht erkennbar. Das Gutachten liegt nicht vor, daher sind Grundbuchlasten nicht belegt. Der Verkehrswert wurde nach §§ 74a Abs. 5, 85a Abs. 2 S. 1 ZVG auf 90.300 € festgesetzt (Wertermittlungsstichtag 05.02.2025; Bodenwert laut Exposé 7.100 €). Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts und ist unbar zu leisten. Der Termin ist am 19.01.2027 um 10:00 Uhr im Amtsgericht Zwickau (Außenstelle Pölbitzer Straße 9). Betreibende Gläubigerin ist laut Deckseite die Sparkasse Chemnitz. Zu bestehenbleibenden Rechten fehlen Angaben. Fazit: Das Objekt kann sich für Bieter mit Sanierungserfahrung und Kapitalreserve eignen, sofern der Innenzustand geprüft wird. Der niedrige Verkehrswert und die Garagen stehen dem unbekannten Innenzustand und der fehlenden Gutachtengrundlage gegenüber. Vor einem Gebot sollten das Gutachten bei Gericht eingesehen und die Grundbuchlasten geprüft werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich bewohnt
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

unverbindl. Angaben lt. Gutachten: nicht unterkellertes, 2 1/2 geschossiges Wohnhaus (Baujahr ca. 1901) mit ausgebautem Dachgeschoss sowie Anbau (Baujahr ca. 1988) bestehend aus 2 Garagen und einer Terrasse; Gesamtwohnfläche ca. 130m² - Bewertung durch Gutachterin nur nach äußerem Anschein-

Hinweise zur Datenlage

Vorhanden sind Deckseite, Bekanntmachung und fünfseitiges Exposé; das Gutachten fehlt. Es fehlen Angaben zu Zustand, Rechten und Lasten.
Nur Außenansicht, Bewertung nach äußerem Anschein — Innenzustand nicht belegt.

Belegung

vermutlich bewohnt

VermutungHochriskant

Die Datenlage zeigt ein Belegungssignal, aber keine gesicherte Besitzlage. Das ist ein Warnsignal, keine belastbare Tatsache.

Vor dem Gebot prüfen

Belegungssignal aus Quelle prüfen
Nutzerkreis eingrenzen
Lastenverzeichnis und Grundbuch auf Rechte prüfen
Zeit- und Kostenreserve erhöhen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ob Miete, Eigentümerbelegung oder ein sonstiges Recht vorliegt, muss vor dem Gebot getrennt geklärt werden.
In der Praxis: Alle operativen Annahmen bleiben fragil: Zugang, Räumung, Zustand, Schlüssel und mögliche Schäden.
Für das Gebot: Rot-orange kalkulieren: Unsicherheit plus mögliche Belegung rechtfertigen einen klaren Abschlag.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 24 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0199/2024
Amtsgericht: Zwickau
Bundesland: Sachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Sparkasse Chemnitz (Sparkasse)Tel. 0371 99-15616Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 19.01.2027 · 10:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Mehrfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich bewohnt
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 1901

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 90.300 €
Wohnfläche: 130 m²
Grundstücksfläche: 120 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hartensteiner Straße
Hausnummer: 20
PLZ: 09350
Ort: Lichtenstein

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten9 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 2 Angaben

Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt695 €/m²

4 von 7 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 130 m² Wohnfläche (alle Einheiten zusammen) · Baujahr 1901

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	531 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	285 – 763 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+31 % über dem Median
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

531 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 285 – 763 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +31 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe, Miete und Kaufpreisfaktor

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Mehrfamilienhäuser im Kreisgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Mehrfamilienhäuser im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1901Gruppe 1900
Wohnfläche: hier 130 m²Gruppe 202 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: stark sanierungsbedürftig

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 7,40 – 11,40 Jahresmieten, mittig 9,60

130 m² × 6,01 €/m² × 12 = 9.376 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher. Die zugrunde gelegte Miete ist ein Landeswert — für diesen Ort liegen zu wenige Gutachten vor. Die Spanne ist entsprechend weit.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,09 – 7,83 €/m² im Monat, typisch 6,01 €/m² · angesetzt in 30 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenMehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Am Ullersberg, Uhlsdorf	Mehrfamilienhaus	—	291 m²	stark sanierungsbedürftig	32.100 €	110 €	14.10.2026
Robert-Seidel-Str., Kirchbberg	Mehrfamilienhaus	—	215 m²	unbewertet	46.000 €	214 €	13.08.2026
Thanhofer Straße, Lichtentanne	Mehrfamilienhaus	1900	258 m²	stark sanierungsbedürftig	79.700 €	309 €	20.01.2027
Marienstraße, Werdau	Mehrfamilienhaus	1900	188 m²	stark sanierungsbedürftig	69.000 €	367 €	17.11.2026
Ziegelstraße, Meerane	Wohn-/Geschäftshaus	1898	240 m²	sanierungsbedürftig	176.000 €	733 €	21.01.2027
Waldenburger Straße, Rußdorf	Wohn-/Geschäftshaus	1930	90 m²	unbewertet	76.750 €	851 €	05.11.2026
Amseltal, Eckersbach	Wohn-/Geschäftshaus	1900	68 m²	sanierungsbedürftig	145.000 €	2.132 €	16.09.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Zwickau, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart