ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Mülheim an der Ruhr, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst ein voll unterkellertes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, verteilt auf zwei Hauseingänge (Holzstraße 22 und Holzstraße 24), nebst einer angebauten Garage auf einem 316 m² großen Grundstück im Mülheimer Stadtteil Broich. Das Gebäude wurde ca. 1910 in Massivbauweise errichtet und nach 2017 durch hofseitige Anbauten sowie Dachgauben erweitert. Das Objekt bietet insgesamt 9 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 448,65 m². Die Liegenschaft befindet sich in einer guten bis mittleren Wohnlage mit funktionierender Nahversorgung und guter Verkehrsanbindung. Der bauliche Zustand wird als renovierungsbedürftig mit allgemeinem Unterhaltungsstau eingestuft. Im Rahmen des Ortstermins konnten lediglich die Erdgeschosswohnung der Holzstraße 24, Teile des Kellers sowie ein Raum im Spitzboden von innen besichtigt werden. In den Kellern zeigen sich abplatzender Putz, sichtbares Mauerwerk, austretendes Wasser sowie Rattenkotbefall, weswegen bereits eine Schädlingsbekämpfung beauftragt wurde. In der besichtigten Wohnung sind Feuchtigkeitsränder an den Außenwänden und Risse im Putz vorhanden. Die Haustüren schließen mangelhaft, Flur- und Kellerbeleuchtung funktionierten nicht. Beheizt wird das Gebäude über eine Gasheizung; ein Energieausweis lag nicht vor. Das Objekt steht unter Zwangsverwaltung. Nach Auskunft des Zwangsverwalters waren zum Stichtag 8 von 9 Wohnungen bewohnt, vollständige Mietverträge lagen jedoch nicht vor. Baurechtlich bestehen Unsicherheiten, da Genehmigungsunterlagen zum Dachgeschossausbau und zu den hofseitigen Erweiterungen bei der Verwaltung nicht vollständig einsehbar waren und eine Genehmigung für den Umbau des Spitzbodens fehlt. Das Grundstück liegt zudem über dem Bergwerksfeld Alstaden. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Belastungen. Unter Berücksichtigung der Ertragswertmethode wurde der Verkehrswert zum 16.01.2026 auf 494.000,00 € festgesetzt, was einem Wert von ca. 1.101,08 €/m² Wohnfläche entspricht. Aufgrund der unvollständigen Besichtigung und der erkennbaren Bauschäden birgt der Erwerb ein erhöhtes Risikopotenzial, bietet aber Sanierern und Kapitalanlegern bei einer geordneten Nachvermietung solide Renditechancen.