ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Niedernhausen, Hessen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Fichtenweg 36 in 65527 Niedernhausen (Rheingau-Taunus-Kreis), ca. 800 m nördlich des Ortskerns in einem ruhigen Wohngebiet an einer als Sackgasse ausgebauten Anliegerstraße. Die Gemeinde Niedernhausen profitiert von ihrer verkehrsgünstigen Lage im Rhein-Main-Gebiet mit direktem Anschluss an die A3, die B455 sowie an das S-Bahn-Netz (S2). Das 785 m² große Kaufgrundstück (Gemarkung Niedernhausen, Flur 21, Flurstück 7) weist eine Hanglage von Nord nach Süd auf und ist mit einem freistehenden Mehrfamilienhaus sowie einer massiven Einzelgarage bebaut. Das zweigeschossige Wohngebäude wurde ca. 1977 in Massivbauweise errichtet, ist voll unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Satteldach. Das Raumprogramm umfasst insgesamt fünf Wohneinheiten: je eine Wohnung im Untergeschoss (ca. 57,35 m²), je zwei Wohnungen im Erdgeschoss (ca. 55,82 m² und 39,80 m²) sowie im Obergeschoss (ca. 55,82 m² und 39,80 m²). Im Dachgeschoss befinden sich zwei zusätzliche Zimmer mit Duschbad und WC (ca. 53,31 m²), die als Zubehörräume dienen, sodass sich eine Gesamtwohnfläche von ca. 301,90 m² ergibt. Neben der Einzelgarage (BGF ca. 42 m²) stehen vier befestigte Pkw-Außenstellplätze zur Verfügung. Grundbuchlich und öffentlich-rechtlich sind in Abteilung II keine wertmindernden Dauerlasten, Baulasten oder Denkmalschutzauflagen verzeichnet. Das wesentliche Risikopotenzial liegt im Fehlen einer Innenbesichtigung, da der Eigentümer zu den Ortsterminen nicht erschienen ist. Der Sachverständige unterstellte daher einen baujahrestypischen, durchschnittlich abgenutzten Zustand sowie eine Beheizung über eine Öl-Zentralheizung. Die nachhaltig erzielbare Jahres-Nettokaltmiete wurde im Ertragswertverfahren mit 38.254,00 € angesetzt, der vom Gericht festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 690.000,00 €. Zusammenfassend bietet das Objekt bei gegebener Vollvermietung oder Neuvermietung nach zielgerichteter Modernisierung ein attraktives Ertragspotenzial. Interessenten sollten bei der Gebotskalkulation jedoch Sicherheitsabschläge für nicht einsehbare Innenbereiche sowie energetische Sanierungsmaßnahmen berücksichtigen.