ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Nieheim, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt ist ein dreigeschossiges, nicht unterkellertes Dreifamilienhaus in zentraler Lage der Stadt Nieheim (Schäferstraße 11). Das Gebäude weist eine interessante Historie auf: Es wurde ursprünglich im Jahr 1977 als Doppelgarage mit Abstellraum errichtet, im Jahr 1987 aufgestockt und schließlich 1993 zu einem Wohnhaus mit drei separaten Wohneinheiten umgebaut. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 190 m², verteilt auf das Erdgeschoss (74 m²), das Obergeschoss (75 m²) und das ausgeteilte Dachgeschoss (41 m²). Das Grundstück hat eine Größe von 330 m² und befindet sich im historischen Ortskern von Nieheim, in unmittelbarer Nähe zur öffentlichen Bücherei und nur rund 100 Meter von der Hauptgeschäftsstraße entfernt. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes wird im Gutachten als leicht vernachlässigt beschrieben. Es zeigen sich deutliche Bauschäden und Baumängel, insbesondere eine Durchfeuchtung der rückwärtigen Fassade mit bereits sichtbaren Putzabplatzungen sowie ein Feuchtigkeitsschaden im Bereich der seitlichen Überdachung. Der Gutachter hat für diese Mängel einen pauschalen Wertabzug von 15.000 € vorgenommen. Die Ausstattung ist differenziert: Während das Erdgeschoss (ehemalige Fahrschule) einen älteren Ausbaustandard und unvorteilhafte große Fensterfronten aufweist, befinden sich die oberen Wohnungen in einem zeitgemäßen Zustand. Das Dachgeschoss wurde vor Kurzem modernisiert, inklusive einer Erneuerung des Badezimmers. Rechtlich ist das Grundstück als erschließungsbeitragsfrei eingestuft. Es bestehen keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis und keine bekannten Altlasten. Allerdings liegt das Flurstück im Geltungsbereich einer Erhaltungs- und einer Gestaltungssatzung der Stadt Nieheim. Dies bedeutet, dass bauliche Änderungen an der Außenhülle (wie Fenster, Türen oder Fassade) einer besonderen Genehmigung bedürfen. Zum Zeitpunkt der Wertermittlung war die Erdgeschosswohnung für eine Kaltmiete von 243 € monatlich vermietet, während das Ober- und Dachgeschoss leer standen. Aus Investorensicht bietet das Objekt bei einem festgesetzten Verkehrswert von 110.000 € und einer nachhaltig erzielbaren Jahresmarktmiete von 10.800 € ein attraktives Renditepotenzial. Voraussetzung für eine erfolgreiche Bewirtschaftung is jedoch die Bereitschaft, die anstehenden Fassaden- und Feuchtigkeitssanierungen zeitnah durchzuführen und die leerstehenden Einheiten neu zu vermieten. Das Objekt eignet sich daher ideal für handwerklich versierte Investoren mit lokalem Netzwerk.