TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Ortenberg, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Bahnhofstraße 35a befindet sich im Stadtteil Bleichenbach der Stadt Ortenberg im hessischen Wetteraukreis. Das Grundstück umfasst 756 m² und ist mit einem dreigeschossigen, voll unterkellerten Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss bebaut. Die Liegenschaft wurde 1989 errichtet und beherbergt neun Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von insgesamt ca. 663 m² sowie acht Garagenstellplätze im Hanggeschoss. Eine Beeinträchtigung besteht durch Durchgangsverkehr der vorbeiführenden Bundesstraße; planungsrechtlich richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Der bauliche Zustand wird als dem Alter entsprechend durchschnittlich eingestuft. Ausgestattet ist das Gebäude mit Kunststofffenstern mit Isolierverglasung, Betondachsteinen und massiven Stahlbetondecken. Die Sanitär- und Elektroinstallationen entsprechen überwiegend dem Baujahr 1989 und weisen Modernisierungsbedarf auf. Beheizt wird die Immobilie über eine Ölzentralheizung, deren genaues Baujahr im Gutachten nicht festgestellt werden konnte. Energetische Kennwerte liegen nicht vor, da kein Energieausweis vorgelegt wurde. Im Grundbuch und Baulastenverzeichnis sind keine wertmindernden Belastungen vermerkt. Im Rahmen der Wertermittlung brachte der Sachverständige jedoch pauschale Abschläge für Bauschäden (-1 %) und Unterhaltungsstau (-2 %) in Abzug, was einem Gesamtabzug von 40.159 € entspricht. Da nur vier der neun Wohnungen von innen besichtigt werden konnten, verbleibt für die restlichen Einheiten ein Restrisiko bezüglich des tatsächlichen Erhaltungszustands. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 1.351.000 € auf Basis des Ertragswertverfahrens (Liegenschaftszinssatz 3,0 %, Rohertrag 76.542 € p.a.) bietet das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit im Wetteraukreis. Bei Hebung der Mietpotenziale von aktuell 56.448 € auf nachhaltig ca. 76.542 € Jahreskaltmiete lässt sich eine attraktive Bewirtschaftungsrendite erzielen, sofern hinreichende Mittel für Instandhaltungen und Heizungserneuerung vorgehalten werden.