ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Pfungstadt, Hessen

Das Objekt ist ein Dreifamilienwohnhaus in der Bürgermeister-Lang-Straße 13 in Pfungstadt (Flurstück 101/6, 684 m², Grundbuch Pfungstadt Blatt 6429). Es handelt sich um ein ursprüngliches Siedlungshaus aus den 1960er Jahren, das laut Gutachten um 2020 erweitert, aufgestockt und umgenutzt wurde. Das Haus ist zweieinhalbgeschossig, vollunterkellert, hat ein ausgebautes Dachgeschoss und eine Tiefgarage mit 6 Stellplätzen. Die Lage ist ein einheitliches Wohngebiet südlich des Zentrums von Pfungstadt; Verkehrslärm je nach Tageszeit und Fluglärm werden genannt (Gutachten S. 6–7). Die Wohnfläche beträgt insgesamt rund 346 m² (EG 133 m², OG 120 m², DG 93 m²; Gutachten S. 27). Im Innenbereich wurden um 2020 Fußböden, Fenster (Dreifachverglasung), Innentüren, Elektrik und Bäder erneuert; eine Holzpelletsheizung mit Fußbodenheizung ist vorhanden. Der Gutachter bewertet das Gebäude innen als gut, außen als befriedigend, aber teils mangelhaft, die Außenanlagen als brachliegend (Gutachten S. 13). Genannt werden unter anderem eine fehlende Absturzsicherung der Terrasse, eine undichte Dachterrasse mit Feuchtigkeitsschaden im Wohn-Esszimmer, fehlende Geländer an Rampe und Außentreppe, abgesenktes Pflaster mit Stolpergefahr, ein Schacht mit Wasser in der Tiefgarage und eine gestörte Pelletheizungssteuerung (Gutachten S. 14). Der Balkon im 1. OG ist nicht nutzbar. Die Wohnung im 1. OG war nicht zugänglich (Leerstand seit etwa 05/2024), Innenaufnahmen wurden nicht gestattet. Grundbuch Abteilung II ist lastenfrei, das Baulastenverzeichnis enthält keinen Eintrag, Altlasten sind nicht eingetragen (Gutachten S. 2, 8). Es liegt kein Energieausweis vor. Die Vermietbarkeit beurteilt der Gutachter als eingeschränkt. Die Mieten werden laut Gutachten derzeit um etwa 10 % gekürzt. Betreibende Gläubigerin ist laut Deckseite die Sparkasse Darmstadt und Dieburg. Der Verkehrswert ist mit 900.000 € festgesetzt (Ertragswertverfahren). Er ergibt sich aus einem vorläufigen Ertragswert von 1.110.139 €, einem marktüblichen Abschlag von 5 % und einem Abschlag von 150.000 € für Instandhaltungsrückstau. Das Gutachten nennt rund 2.601 € je m² Wohnfläche. Für Investoren kann das Objekt mit erheblichem Nachbesserungsbedarf außen sowie ungeklärtem Zustand des 1. OG nur bei eigener Prüfung und Kostenreserve in Betracht kommen. Der Termin ist am 10.02.2027.