TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Rastede, Niedersachsen

Das Zwangsversteigerungsobjekt umfasst ein voll vermietetes Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten in der August-Brötje-Straße 39 in 26180 Rastede. Das Grundstück weist eine Gesamtgröße von 951 m² auf und befindet sich in einer zentrumsnahen Lage (ca. 0,5 bis 1 km vom Ortskern entfernt). Ein wesentlicher Lagefaktor ist die unmittelbare Angrenzung an die Bahnlinie Wilhelmshaven–Oldenburg, was zu einer entsprechenden Lärmbelastung führt. In nördlicher Richtung grenzt zudem das Werksgelände des Heizungsherstellers Brötje an. Das Gebäude wurde vermutlich um das Jahr 1955 errichtet (das genaue Baujahr ist unbekannt) und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 235,70 m², die sich auf zwei Erdgeschosswohnungen und zwei Dachgeschosswohnungen verteilt. Der bauliche Zustand des Objekts wird im Gutachten als veraltet und sanierungsbedürftig beschrieben. Es zeigen sich Risse im Außenmauerwerk sowie an den Innenwänden, gerissene Pressklinker im Eingangsbereich und Schimmelflecken an den Tapeten. Zudem ist das genaue Alter der Elektrik und der Heizungsanlagen unbekannt. Der Gutachter hat für die Beseitigung dieser Mängel und für notwendige Malerarbeiten einen pauschalen Abzug von 40.000 € bei den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen vorgenommen. Ein erhebliches Risiko für Bieter besteht darin, dass lediglich zwei der vier Wohneinheiten von innen besichtigt werden konnten. Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Das Grundbuch ist in Abteilung II lastenfrei. Alle vier Einheiten sind derzeit vermietet und erwirtschaften eine tatsächliche monatliche Nettokaltmiete von insgesamt 1.580 € (Jahres-Ist-Miete: 18.960 €). Der Gutachter setzt die nachhaltig erzielbare Marktmiete mit 19.440 € pro Jahr an. Nach dem Erwerb greifen die gesetzlichen Nachrüstpflichten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zur Dämmung der obersten Geschossdecke und zum eventuellen Austausch veralteter Heizungsanlagen innerhalb von zwei Jahren. Für Investoren bietet das Objekt trotz der Bahnlage und des Sanierungsstaus eine solide Ertragsbasis durch die vollständige Vermietung im nachgefragten Wohnort Rastede. Der festgesetzte Verkehrswert von 290.000 € entspricht dem ca. 15-fachen der nachhaltigen Jahreskaltmiete, was einer attraktiven Bruttorendite von rund 6,7 % entspricht. Unter Berücksichtigung der kalkulierten Sanierungskosten von mindestens 40.000 € und des Risikos unbesichtigter Wohnungen eignet sich dieses Objekt vor allem für erfahrene Investoren mit handwerklichem Netzwerk, die durch gezielte Modernisierungen langfristig Wertsteigerungspotenziale heben möchten.