ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Schwanfeld, Bayern

Versteigert wird ein im Jahr 1979 in Massivbauweise errichtetes, dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit beidseitigem Garagenanbau auf dem 701 m² großen Flurstück 1910/3 in der Theodor-Heuss-Straße 7 in 97523 Schwanfeld. Das Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von 395,88 m², aufgeteilt auf drei eigenständige Wohneinheiten im Erdgeschoss (147,74 m²), 1. Obergeschoss (145,68 m²) und Dachgeschoss (102,47 m²; Ausbau 1981), ergänzt durch 143,55 m² Nutzfläche im Untergeschoss. Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen Anliegerstraße am Ortsrand von Schwanfeld im Landkreis Schweinfurt, rund 16 km südwestlich von Schweinfurt und 20 km nordöstlich von Würzburg. Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts wird als baujahrestypisch und durchschnittlich beschrieben. Neben Modernisierungen wie einer Buderus-Ölheizung (2002), einer Photovoltaikanlage (2014) sowie Erneuerungen von Sanitärleitungen und Bädern besteht an mehreren Bauteilen akuter Instandsetzungsbedarf. Hervorzuheben ist ein kurz vor dem Ortstermin aufgetretener Schaden an der Fußbodenheizung, der zu Durchfeuchtungen an der Decke im Erdgeschoss und im Keller geführt hat. Zudem sind Feuchtigkeitserscheinungen und Algenbildung im Sockel- und Fassadenbereich festzustellen. Die Fenster (Holz-Verbundfenster) und die Dämmung stammen im Wesentlichen aus dem Baujahr. Im Grundbuch von Schwanfeld Blatt 4920 sind in Abteilung II keine wertmindernden Dienstbarkeiten eingetragen. Als Besonderheit besteht eine übernommene Abstandsfläche von 0,50 m zugunsten des Grundstücks vom östlichen Nachbarflurstück. Das größte verfahrensbezogene Risiko für Bietinteressenten resultiert aus der Tatsache, dass die vermieteten Wohnungen im 1. OG und DG, ein Kellerraum sowie die östliche Garage nicht besichtigt werden konnten. Die Beseitigung der augenscheinlichen Schäden wurde gutachterlich mit 61.700 € beziffert. Das Investitionsfazit fällt differenziert aus: Die Immobilie eignet sich vor allem für versierte Investoren, die Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich steuern und das Mietsteigerungspotenzial ausschöpfen können. Der amtliche Verkehrswert von 545.000 € (ca. 1.377 €/m² Wohnfläche) wurde auf Basis des Sachwertverfahrens festgesetzt und lässt bei Realisierung des Ertragswerts (733.000 €) attraktive Renditechancen erwarten, sofern der Sanierungsaufwand strikt budgetiert bleibt.