ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Stolberg, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung gelangt Grundbesitz in Stolberg, Ortsteil Büsbach (Aachener Straße 60), bestehend aus zwei Flurstücken mit einer Gesamtfläche von 1.037 m². Flurstück 447 umfasst 526 m² und ist mit einem einseitig angebauten Dreifamilienhaus nebst Anbau, Garten und integrierter Garage bebaut. Das zweite Flurstück 448 mit 511 m² wird derzeit als Pkw-Zufahrt und Gartenfläche genutzt. Es gilt formal als Bauland, ist jedoch durch eine zu Gunsten von Flurstück 447 eingetragene Vereinigungsbaulast bezüglich Abstandsflächen und Zuwegung massiv in seiner eigenständigen Bebaubarkeit limitiert. Die Wohnlage an der Aachener Straße wird als mittel eingestuft; Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie Schulen sind im Ortsteil Büsbach gut erreichbar. Das Wohnhaus wurde ca. Anfang der 1930er Jahre errichtet und Anfang der 2000er Jahre teilweise modernisiert. Das Gebäude befindet sich weitgehend im Umbauzustand. Lediglich die ca. 79 m² große Erdgeschosswohnung wurde laut Angaben vor Ort modernisiert und ist bewohnt, konnte jedoch nicht von innen besichtigt werden. Das erste Obergeschoss (ca. 79 m²) ist entkernt und unbewohnt; das Dachgeschoss (ca. 67 m²) weist einfachen Altzustand ohne abgeschlossenen Wohnungscharakter auf. Heizungs- und Elektroinstallationen in den Obergeschossen fehlen. Die Gesamtwohnfläche wird grob auf 225 m² geschätzt, ergänzt durch ca. 43 m² Nutzfläche im Anbau. Rechtlich ist Flurstück 447 mit einer Grunddienstbarkeit (Grenzanbaurecht) belastet, deren Ersatzwert vom Gutachter auf 12.000,00 € beziffert wurde, da ein Grenzanbau das Schließen von sechs Fenstern der Westfassade erfordern würde. Altlastenverdachtsflächen sind nicht im Kataster verzeichnet, jedoch bestehen in der Region Stolberg typischerweise erhöhte Bodenkonzentrationen von Schwermetallen (Blei, Zink, Cadmium). Eine Bauakte liegt wegen Hochwasserschäden im Archiv der Stadt Stolberg von 2021 nicht mehr vor, wodurch behördliche Genehmigungen von Bauteilen und Anbauten ungeklärt sind. Für Kapitalanleger mit Sanierungserfahrung eröffnet der Erwerb beider Flurstücke die Chance zur Schaffung eines zeitgemäßen Mehrfamilienhauses. Wegen der verwehrten Innenbesichtigung des Erdgeschosses sowie des massiven Fertigstellungsbedarfs in den oberen Etagen ist jedoch ein deutlicher Sicherheits- und Kostenpuffer für unvorhergesehene Mängel unverzichtbar.