TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Tegernheim, Bayern

Das Objekt ist ein Dreifamilienhaus mit Doppelgarage in Tegernheim, Meisenweg 2 (Landkreis Regensburg), auf einem Grundstück von 808 m² (Flurstück 161/2). Es wird eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft durchgeführt (Amtsgericht Regensburg, Az. 4 K 44/25), Termin am 14.01.2027 um 08:45 Uhr. Das Gutachten beschreibt eine gute Wohnlage in einer ruhigen Anliegerstraße mit kleineren Mehrfamilienhäusern, Nahversorgung und Bushaltestelle in der Nähe sowie eine überdurchschnittliche Makrolage am Stadtrand von Regensburg (Gutachten S. 8, 9). Das Gebäude von ca. 1972 hat Keller, 3 Vollgeschosse und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss; es gibt 3 Wohnungen mit je ca. 103 m² (zusammen ca. 309 m²). Der Bau- und Unterhaltungszustand wird als durchschnittlich beurteilt. Modernisiert wurden die Heizung (1999), die Fenster und die Haustür (ca. 2001) sowie das Dach samt Dämmung der obersten Geschossdecke (2016). Festgestellt wurden u. a. schadhafte Hauseingangstreppe und Außentreppe der Terrasse, Putzabplatzungen im Windfang, Feuchtespuren im Keller, fehlende Bodenfliesen im Heizungsraum und eine 27 Jahre alte Heizung (Gutachten S. 19). Die Gutachterin setzt hierfür keine Wertminderung an. Der Energieverbrauchsausweis von 2018 nennt 98,8 kWh/(m²a), Klasse C. Die Wohnungen und Garagen konnten nicht von innen besichtigt werden. Alle drei Wohnungen und mindestens eine Garage sind vermietet; die Ist-Nettokaltmiete beträgt 25.560 € p. a., der Gutachtenansatz 28.707 €. Das Mietniveau liegt teilweise unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Rechte in Abteilung II beschränken sich auf den Versteigerungsvermerk; Altlastenverdacht und Denkmalschutz bestehen nicht. Hinweise gibt es auf mögliche hohe Grundwasserstände, auf Extrem-Hochwasser (ZÜRS-Klasse 2) und Starkregen. Eine Abweichung des Windfangs von den Bauplänen wurde nicht abschließend geprüft. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 650.000 € festgesetzt (rund 2.100 €/m² Wohnfläche). Die Immobilie kann sich für Kapitalanleger eignen, die mit bestehenden Mietverhältnissen und dem Nachholbedarf (Heizung, Bäder) umgehen können. Schwer wiegen der unbekannte Innenzustand, die Annahmen zu Grundrissen und Ausstattung sowie die Teilungsversteigerung mit Erbengemeinschaft. Vor einem Gebot empfiehlt sich, die Unterlagen beim Gericht einzusehen und die Kosten künftiger Investitionen konservativ anzusetzen.