TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Traunreut, Bayern

Versteigert wird im Wege der Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft) das Grundstück Fl.-Nr. 536/894 in Traunreut, St.-Georgs-Weg 1, mit 809 m². Bebaut ist es mit einem unterkellerten Mehrfamilienhaus mit 7 Wohnungen (Baujahr ca. 1963/64, Massivbau, drei Vollgeschosse plus teilweise ausgebautes Dachgeschoss) und einem Garagengebäude mit 5 Garagen; hinzu kommen ca. 2 freie Kfz-Stellplätze. Die Wohnfläche beträgt laut Gutachter ca. 518,77 m². Die Lage wird als durchschnittlich beurteilt, die Infrastruktur als gut; das Zentrum liegt ca. 850 m entfernt, Bahnhof ca. 450 m (Gutachten S. 11, 31). Der Gutachter beschreibt das Haus als dem Baujahr entsprechend durchschnittlich mit noch durchschnittlichem Reparatur- und Instandhaltungsstau. Festgestellt wurden klemmende Rollos (1. OG links), von Mietern angezeigter Schimmel an Außenwänden bzw. Wandecken (2. OG rechts), teils gelöster Deckenputz, gesprungenes Waschbecken und gerissene Silikonfugen im Bad (2. OG links) sowie ausgebrochener Asphalt vor den Garagen (Gutachten S. 30). Bad- und Elektroausstattung sind einfach (Schraubsicherungen, teils kein FI-Schalter). Die Heizung (Heizöl-Niedertemperaturkessel, ca. 1995) steht im Nachbargebäude; hierfür besteht ein Wärmebezugsrecht. Laut Energieausweis liegt der Endenergieverbrauch bei 116 kWh/(m²a) (Gutachten S. 18, 29). Vermietet sind laut Gutachten fünf Wohnungen, die Garagen und Stellplätze; die Wohnung im 1. OG rechts steht leer, die DG-Wohnung wird von den Eigentümern selbst genutzt. Die Nettomieten der Bestandsverträge liegen bei ca. 5,95 bis 6,45 €/m² und damit unter der vom Gutachter angesetzten marktüblichen Miete von 9,50 €/m²; dafür wurde ein Abschlag von rd. 53.000 € angesetzt (Gutachten S. 9, 38 f.). Im Grundbuch stehen Leitungs- und Wegerechte, ein Heizölbezugsrecht sowie ein Nießbrauch an einem früheren 2/3-Anteil; das Gutachten bewertet das unbelastete Grundstück. Ob Rechte bestehen bleiben, wird erst im Termin bekannt gegeben. Bei Mietverhältnissen gilt das Eintrittsprinzip. Der Verkehrswert beträgt 1.069.000 € (Ertragswert; Bodenwert rd. 356.000 €). Termin ist der 22.01.2027, 09:00 Uhr; die Sicherheit beträgt 10 % des Verkehrswerts. Das Objekt kann sich für Kapitalanleger mit Interesse an Bestandsmietern und Mietanpassungspotenzial eignen, sofern die Risiken tragbar sind: übernommene Mietverhältnisse, Instandhaltungsstau samt gemeldetem Schimmel, ungeklärte Heizungsversorgung mit geplanter Fernwärme und die Teilungsversteigerung. Vor einem Gebot empfiehlt sich die Prüfung der Grundbuchrechte und der Mietverträge.