ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Walsrode, Niedersachsen

Das Versteigerungsobjekt Cordinger Straße 15 befindet sich im Ortsteil Benefeld der Stadt Walsrode auf einem 664 m² großen Grundstück. Das Gebäude wurde 1958/59 als Wohn- und Geschäftshaus errichtet, um 1964 erweitert und ca. 1978 sowie 1993/94 umgebaut. Es umfasst heute drei Wohneinheiten mit insgesamt rund 321 m² Wohnfläche (Wohnung 1 mit ca. 54 m², Wohnung 2 mit ca. 130 m² und Wohnung 3 mit ca. 137 m²) sowie ca. 172 m² Nutzfläche in Keller, Spitzboden, Garage und Carport. Die Lage im Mischgebiet ist infrastrukturell gut erschlossen, weist jedoch mittelstarke Verkehrsgeräusche auf. Das Wohnhaus befindet sich in einem renovierungsbedürftigen Allgemeinzustand mit einer gutachterlich ermittelten Restnutzungsdauer von rund 17 Jahren. Gravierende Mängel sind Feuchtigkeitsschäden in der westlichen Kelleraußenwand sowie Schimmelpilzbefall und Feuchtigkeit in den Außenwänden von Wohnung 1. Weiterhin liegen Risse in Bodenfliesen, Witterungsschäden am Terrassengeländer und Feuchtigkeit am Dachflächenfenster vor. Die Dacheindeckung der Doppelgarage besteht vermutlich aus Asbestzementwellplatten. Zur Ausstattung gehören besondere Merkmale wie ein Swimmingpool mit Filteranlage, ein Saunabereich im Spitzboden und eine Dachterrasse auf dem Carport. Ein zentrales Risiko stellt die baurechtliche Situation dar: Die bestehende Aufteilung in drei Wohnungen weicht von den Baugenehmigungen ab, und für die Wintergartenanbauten liegen laut Bauakten keine Genehmigungen vor. Das Gebäude stand zum Stichtag leer; ein Gewerbebetrieb wird nicht ausgeübt. Im Grundbuch sind keine wertmindernden Rechte in Abteilung II verzeichnet, Baulasten sind laut Landkreis Heidekreis nicht vorhanden und ein Altlastenverdacht besteht nicht. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 248.000 € ermittelt, wobei Mängel und Schäden mit einem Abschlag von 25.000 € berücksichtigt wurden. Da der Zuschlag in einem früheren Termin nach § 74a oder § 85a ZVG versagt wurde, sind die 5/10- und 7/10-Grenzen aufgehoben. Für erfahrene Investoren bietet die Immobilie substanzielle Wertsteigerungschancen, sofern Sanierung und nachträgliche Genehmigungen kostensicher realisiert werden können.