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0003 K 0077/ 2024
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4 FOTOS

ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Werdau, Sachsen

Marienstraße 11, 08412 Werdau
Verkehrswert
69.000 €
Wohnfläche
188 m²
Termin
17.11.2026
in 69 Tagen

Kategorie

Mehrfamilienhaus

Sachsen

Verfahren

Aktenzeichen0003 K 0077/ 2024
AmtsgerichtZwickau

Kenndaten

Wohnfläche188 m²
Grundstück170 m²
Baujahr1900
ZustandSanierungsbedarf
Vermietungleerstehend

Biet-Score

Chancen6Risiken6Wertanpassungen1

Fazit

Das Objekt eignet sich vorrangig für handwerklich versierte Investoren und Projektentwickler, die Sanierungsmaßnahmen wirtschaftlich in Eigenleistung oder kostengünstig steuern können. Der gutachterlich geschätzte Instandsetzungsaufwand von 78.750,00 € übersteigt den aktuellen Verkehrswert von 69.000,00 €, was eine sorgfältige Nachkalkulation der Baukosten zwingend erforderlich macht. Aufgrund der weggefallenen Wertgrenzen besteht die Chance auf einen günstigen Einstiegspreis im Versteigerungstermin, um nach einer Totalsanierung wieder nachhaltige Mieterträge zu erwirtschaften.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · Bj. 1900 · leerstehend

Versteigert wird ein zweigeschossiges, teilunterkellertes Mehrfamilienhaus (Kopfhaus einer dreiteiligen Reihenhausbebauung) in 08412 Werdau, Marienstraße 11, mit ca. 188 m² Wohn-/Nutzfläche auf einem 170 m² großen Grundstück. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 69.000,00 €, wobei die gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) im anstehenden Versteigerungstermin am 17.11.2026 keine Anwendung mehr finden. Die vor 1900 errichtete Immobilie steht seit über fünf Jahren vollständig leer und befindet sich in einem abgewohnten, stark sanierungsbedürftigen Zustand mit erheblichem Instandsetzungsstau (vom Gutachter mit 78.750,00 € beziffert). Nach erfolgter Grundsanierung bietet das Objekt Potenzial für eine Nutzung als reines Wohnhaus oder Wohn- und Geschäftshaus in integrierter Lage. Das Grundstück liegt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Südliche Innenstadt“.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein vor 1900 errichtetes, zweigeschossiges und teilunterkellertes Mehrfamilienhaus (linkes Kopfhaus einer dreiteiligen Reihenhausbebauung) in 08412 Werdau, Marienstraße 11. Das Flurstück 731/a weist eine Grundstücksgröße von 170 m² auf und ist rückwärtig mit einem kleinen Hinterhof sowie einem Kaltwintergarten bebaut. Die Liegenschaft befindet sich südwestlich im Bereich des erweiterten Stadtzentrums von Werdau direkt an einer ortsdurchführenden, frequentierten Hauptstraße. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind unweit vorhanden. Das Grundstück ist Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets „Südliche Innenstadt“; Ausgleichsbeträge wurden bislang nicht erhoben. Das Gebäude verfügt über eine Gesamtwohn-/Nutzfläche von ca. 188 m², verteilt auf ein ehemals gewerblich genutztes Erdgeschoss sowie separate Etagenwohnungen im Ober- und im ausgebauten Dachgeschoss. Obwohl zwischen 1990 und 2000 vereinzelte Teilsanierungen vorgenommen wurden (u. a. Dacheindeckung, straßenseitiges Wärmedämmverbundsystem, Fenster, Bäder), präsentiert sich das Anwesen infolge eines mehr als fünfjährigen Leerstands stark abgenutzt und vernachlässigt. Der Gutachter stellt neben unebenen Fußbodenniveaus und Mängeln an der Treppe fest, dass Innentüren, Sanitärausstattungen und Oberbeläge weitgehend erneuert sowie Medienanschlüsse und Haustechnik komplett neu instand gesetzt werden müssen. Die Beseitigung der Baumängel und die Wiederherstellung der Nutzbarkeit erfordern einen geschätzten Instandsetzungsaufwand von 78.750,00 €. Der Verkehrswert wurde durch das Amtsgericht Zwickau gestützt auf das Sachverständigengutachten auf 69.000,00 € festgesetzt (Wertermittlungsstichtag: 12.07.2024). Bei der Wertermittlung fand eine Kombination aus Sachwertverfahren (74.000,00 €) und Ertragswertverfahren (66.000,00 €, mit 2/3 gewichtet) Anwendung. Im anstehenden Termin am 17.11.2026 sind die gesetzlichen Bietgrenzen (5/10 und 7/10) weggefallen, wodurch auch Gebote unterhalb von 50 % des Verkehrswertes zuschlagsfähig sind. Für Kapitalanleger und Sanierer bietet die Immobilie eine spekulative Chance zum günstigen Erwerb mit anschließendem Wertschöpfungspotenzial bei Neuvermietung, setzt jedoch eine abgesicherte Gesamtfinanzierung für die aufwendige Kerninstandsetzung voraus.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

!
16 / 23 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0003 K 0077/ 2024
AmtsgerichtZwickau
BundeslandSachsen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit17.11.2026 · 09:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartMehrfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatusleerstehend
Baujahr1900
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert69.000 €
Wohnfläche188 m²
Grundstücksfläche170 m²
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeMarienstraße
Hausnummer11
PLZ08412
OrtWerdau
Ohne Angabe: Stadtteil

Belegungsstatus-Risiko

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Rechtlich

Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.

Operativ

Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

Noch nicht verfügbar

Bodenrichtwert noch nicht verfügbar

Sobald KI/Gutachten oder System-Match einen Bodenrichtwert liefern, erscheinen hier Bodenwert, Verhältniskennzahl und Vergleichsbalken.

Verkehrswert vorhanden: 69.000 €

Datenquelle & Kontext

Quelle
Noch nicht verfügbar

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 367 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 247 bis 679 Euro, Median 447 Euro. 22 Vergleichsfälle zwischen 77 und 4.186 Euro pro Quadratmeter, 9 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Dieses Objekt367 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 188 m² Wohnfläche (alle Einheiten zusammen) · Baujahr 1900 · Zustand stark sanierungsbedürftig

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

447 €/m²Median · 22 Fälle

Mittlere Hälfte 247 – 679 €/m²

Baujahr
hier 1900Gruppe 1905
Zustand
hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 188 m²Gruppe 247 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig
Datenbasis
22 Objekte im Bundesland aus den letzten 12 Monaten; Zustand liegt für 11 der 22 vor
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)

Dieses Objekt liegt -18 % unter diesem Median.

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 4,40 – 6,20 Jahresmieten, mittig 5,60

188 m² × 5,48 €/m² × 12 = 12.363 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher. Die zugrunde gelegte Miete ist ein Landeswert — für diesen Ort liegen zu wenige Gutachten vor. Die Spanne ist entsprechend weit.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,90 – 6,96 €/m² im Monat, typisch 5,48 €/m² · angesetzt in 16 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 22 Vergleichsobjekte anzeigen(Mehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt — 245 €/m², 233 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Lange Str., HaselbrunnMehrfamilienhaus1912349 m²stark sanierungsbedürftig27.000 €77 €12.11.202630,0 km
Am Ullersberg, UhlsdorfMehrfamilienhaus—291 m²stark sanierungsbedürftig32.100 €110 €14.10.202625,0 km
Lippersdorfer Straße, Pockau-LengefeldMehrfamilienhaus—310 m²unbewertet64.000 €206 €20.07.2026unbekannt
Robert-Seidel-Str., KirchbbergMehrfamilienhaus—215 m²unbewertet46.000 €214 €13.08.202618,0 km
Rudolf-Breitscheid-Straße, VogtlandWohn-/Geschäftshaus1906204 m²stark sanierungsbedürftig46.000 €225 €01.09.202630,0 km
Untere Holzstraße, WerdauMehrfamilienhaus—233 m²unbewertet57.000 €245 €28.07.2026unter 250 m
Oberförstchen, OberförstchenWohn-/Geschäftshaus1900265 m²abrissreif66.800 €252 €03.11.2026unbekannt
Am Bahnhof, WiedemarMehrfamilienhaus—312 m²unbewertet84.000 €269 €19.05.2026unbekannt
Ostrauer Berg, Bad SchandauMehrfamilienhaus—180 m²unbewertet60.000 €334 €22.06.2026unbekannt
Louis-Müller-Straße, FalkensteinMehrfamilienhaus1908260 m²sanierungsbedürftig95.000 €365 €16.09.202630,0 km
Agricolastraße, ZwickauWohn-/Geschäftshaus, 2 und 3-Raumwohnungen—321 m²unbewertet125.000 €390 €29.07.20266,0 km
Südstraße, SüdvorstadtMehrfamilienhaus1900206 m²renovierungsbedürftig / einfach103.700 €503 €22.09.202630,0 km
Lindenstraße, GeyerMehrfamilienhaus—400 m²unbewertet218.000 €545 €18.05.2026unbekannt
Dr.-Külz-Straße, RiesaMehrfamilienhaus1920214 m²sanierungsbedürftig122.000 €569 €12.10.2026unbekannt
Leipziger Straße, GeringswaldeWohn-/Geschäftshaus1886152 m²stark sanierungsbedürftig92.000 €605 €05.10.2026unbekannt
Lichtensteiner Straße, NiederwürschnitzMehrfamilienhaus—324 m²unbewertet215.000 €664 €19.05.2026unbekannt
Hauptstraße, NeukirchenMehrfamilienhaus1905359 m²renovierungsbedürftig / einfach246.000 €684 €20.10.202635,0 km
Waldenburger Straße, RußdorfWohn-/Geschäftshaus193090 m²unbewertet76.750 €851 €05.11.202630,0 km
Meinersdorfer Straße, Jahnsdorf/Erzgeb.Mehrfamilienhaus1800150 m²sanierungsbedürftig137.300 €915 €13.10.202635,0 km
Hugo-Haase-Straße, ZwenkauMehrfamilienhaus1937203 m²unbewertet271.000 €1.335 €09.09.2026unbekannt
Amseltal, EckersbachWohn-/Geschäftshaus190068 m²sanierungsbedürftig145.000 €2.132 €16.09.20269,0 km
Wattstraße, ChemnitzMehrfamilienhaus—383 m²unbewertet1.601.900 €4.186 €27.05.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
13 Fakten
01Bewertung502Rechte303Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

5 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

3 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
leerstehend
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Unverbindliche Angaben: bebaut mit 2-geschossigem, teilunterkellerten, vor 1900 errichtetem Wohnhaus, aufgrund des vorhandenen Verschleiß, der Schäden und der tlw. laienhaften Ausführung der letzten Modernisierungsmaßnahmen derzeit nicht nutzbar; z. Zt. der Gutachtenerstellung bereits seit 5 Jahren leerstehend; Zustand abgenutzt, abgewohnt und vernachlässigt; Wohnfläche insges. 188 m²

Datenhinweise
  • · Gute Dokumentenbasis mit amtlicher Bekanntmachung und detailliertem Gutachten-Exposé inklusive Fotodokumentation und Kennzahlen. Die vollständige Gutachtenausfertigung liegt nicht im Volltext vor.
  • · Vollständige Innenbesichtigung aller Räume am 12.07.2024 durch den Gutachter durchgeführt.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 09.09.2026, 10:21

Die Wertgrenzen sind bei diesem Verfahren weggefallen

In einem früheren Termin ist der Zuschlag nach §§ 74a/85a ZVG versagt worden. Für den kommenden Termin gelten die Untergrenzen von 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts deshalb nicht mehr — ein Gebot unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts kann den Zuschlag bekommen.

„Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen“
Wörtlich aus der Bekanntmachung des Gerichts, Feld „Hinweis“. Maßgeblich ist allein die Veröffentlichung des Amtsgerichts.

Alle aktuellen Termine ohne Wertgrenzen — bundesweit, mit Gericht und Datum.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Zwickau, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.