ZwangsversteigerungNebenraum in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Teileigentum Nr. 10 des Aufteilungsplans, bestehend aus einem nicht ausgebauten Dachboden im Spitzboden eines zweiseitig angebauten Wohn- und Geschäftshauses an der Gewerkenstraße 5 in 45881 Gelsenkirchen-Schalke. Das Ursprungsgebäude mit acht Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten wurde 1958 errichtet. Das Gesamtgrundstück misst 438 m², woran ein Miteigentumsanteil von 748/10.000 besteht. Die neu berechnete Nutzfläche des Spitzbodenraums beträgt 46,04 m². Die Lage im Stadtbezirk Gelsenkirchen-Mitte wird als einfache bis mittlere Wohn- und Geschäftslage eingestuft. Ein Discounter liegt direkt gegenüber, und Haltestellen des Nahverkehrs sind fußläufig erreichbar. Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts ist stark unterdurchschnittlich und von schwerem Instandhaltungsrückstau geprägt. Dem Gutachter wurde der Zutritt zum Sondereigentum verweigert; es erfolgte lediglich eine flüchtige Einsichtnahme durch die unverschlossene Zugangstür. Der Dachboden besitzt keine natürliche Belichtung, keine Heizung, keinen Wasseranschluss und ist nur über eine schmale Holztreppe vom Dachgeschoss erreichbar. Am Gemeinschaftseigentum wurden gravierende Mängel dokumentiert: Putzabplatzungen an der Fassade, beschädigte Fenster und Hauseingangstüren mit zerschlagenen Scheiben, veraltete Elektrik ohne FI-Schutz sowie eine erhebliche Vermüllung der Keller- und Außenbereiche mit deutlichem Rattenkotgeruch. In rechtlicher Hinsicht bestehen Sondernutzungsrechte an Kaminen und Hofraumflächen. Im Grundbuch ist in Abteilung II ein Verfügungsverbot aufgrund des Insolvenzverfahrens der Eigentümerin eingetragen. Zudem ist eine Verwalterzustimmung für Veräußerungen vorgesehen, die jedoch im Zwangsversteigerungsverfahren nicht greift. Das Grundstück ist im Altablagerungskataster wegen Anschüttungen vermerkt. Wesentliche Risiken erwachsen aus der unklaren wirtschaftlichen Situation der Eigentümergemeinschaft: Es liegen weder Abrechnungen noch Nachweise über gebildete Rücklagen vor, weshalb künftige Sonderumlagen voll auf den Ersteher durchschlagen können. Im Ergebnis ermittelte der Sachverständige nach dem Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung von Risikoabschlägen für Leerstand, die fehlende Besichtigung und WEG-Risiken einen Verkehrswert von 2.000 €. Aufgrund der nicht vorhandenen Wohnnutzbarkeit und der desolaten Gesamtsituation des Hauses kommt der Erwerb vor allem für Bestandsinhaber im Haus oder sehr risikobereite Kapitalanleger in Betracht.