TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Albertshofen, Bayern

Das Versteigerungsobjekt Spinnenbergstraße 13 in 97320 Albertshofen umfasst ein Zweifamilienwohnhaus sowie ein freistehendes Garagen- und Nebengebäude auf einem 423 m² großen Grundstück (Flurstück 2334/7). Das Ursprungsbaujahr des Altbaus liegt bei ca. 1919, eine Aufstockung erfolgte in den 1960er Jahren, gefolgt von einem Erweiterungsbau im Jahr 1984. Die Wohnfläche beläuft sich auf rund 101 m², aufgeteilt in eine Erdgeschosswohnung mit ca. 55 m² und eine Obergeschosswohnung mit ca. 46 m². Die Makrolage profitiert von der direkten Nachbarschaft zur Kreisstadt Kitzingen sowie Anschlüssen an die Autobahnen A 3 und A 7, während die Mikrolage als einfache bis durchschnittliche dörfliche Wohnlage einzuordnen ist. Der bauliche Zustand wirkt von außen gepflegt, weist jedoch den technischen Stand der 1980er Jahre auf. Das Gebäude verfügt über Kunststoff-Isolierglasfenster, Teilsandsteinfassade und ein mit Tonziegeln eingedecktes Satteldach. Für das Erdgeschoss besteht eine Gas-Thermenheizung, während das Obergeschoss nach Angaben über Gas-Einzelöfen beheizt wird. Da dem Sachverständigen der Zutritt zu den Wohneinheiten verwehrt wurde, beruht die Beschreibung der Innenräume ausschließlich auf amtlichen Bauakten und Annahmen. Zur Abdeckung des Risikos im Innenbereich hat der Gutachter einen pauschalen Abschlag für Reparaturstau von 10.000,00 € angesetzt. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. In Abteilung II des Grundbuchs sind ein Durchgangsrecht zugunsten des Nachbarflurstücks sowie ein Leibgeding (löschbar bei Vorlage einer Sterbeurkunde) eingetragen. Ein wesentliches Risiko stellt die vollständige Lage des Grundstücks in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet dar; bei einem 100-jährlichen Hochwasser (HQ100) sind Einstauhöhen von bis zu 1,00 m möglich. Die Wohnung im Erdgeschoss ist vermietet (Grundmiete 515,00 € monatlich), während das Obergeschoss von der Miteigentümerin bewohnt wird, was im Erwerbsfall ein Vollstreckungs- und Räumungsrisiko birgt. Ein Gebot rechtfertigt sich unter Berücksichtigung dieser signifikanten Unsicherheiten nur mit deutlichem Sicherheitsabstand zum ermittelten Sachwert. Kapitalanleger und Eigennutzer müssen nach dem Erwerb sowohl Klärungen mit den Bewohnern als auch Investitionen in Haustechnik und Gebäudeenergie einkalkulieren.