ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Bielefeld, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein freistehendes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr 1956, am Stadtring 57 in Bielefeld-Brackwede (33647). Es steht auf drei Flurstücken (565, 661, 663) mit zusammen 488 m² laut Bekanntmachung (390 m², 35 m², 63 m²). Das Gutachten nennt 480 m², die Wohnfläche beträgt rund 156 m² (EG ca. 67 m², OG/DG ca. 89 m²). Die Lage liegt im Stadtkern von Brackwede, Zentrum und Geschäfte sind in unmittelbarer Nähe, eine Bushaltestelle liegt vor der Haustür. Der Gutachter nennt starke Immissionen durch Straßenverkehr (Durchgangsstraße). Bebauungsplan: Allgemeines Wohngebiet, zwei Vollgeschosse. Der Zustand ist nur von außen beurteilt, da kein Zutritt zu den Innenräumen und zur Gartenseite möglich war. Festgestellt sind dringender Sanierungsbedarf an der Fassade sowie teilweise schadhafte Dacheindeckung und Dachentwässerung. Der Garten ist ungepflegt und verwildert, der Holzzaun zur Straße abgängig. Es gibt eine Einzelgarage. Fenster sind aus Kunststoff mit wärmedämmender Verglasung. Eine Modernisierung wurde nicht festgestellt, ein Energieausweis liegt nicht vor, Heizung und Innenausstattung sind nicht festgestellt. Das Haus wirkte von außen unbewohnt; Mietverhältnisse sind nicht festgestellt. Der Verkehrswert wurde laut Bekanntmachung auf 204.000 € festgesetzt (Flurstück 565: 202.000 €, Flurstücke 661 und 663 je 1.000 €). Das Gutachten ermittelt im Sachwertverfahren 224.000 € für das Gesamtareal und 202.000 € für Flurstück 565, jeweils mit einem Abschlag von 13.000 € (rd. 20 % des Wohngebäudewerts) für Baumängel und die fehlende Innenbesichtigung. Der Bodenwert beträgt rd. 167.000 € bei einem Bodenrichtwert von 340 €/m²; der vorläufige Sachwert der baulichen Anlagen liegt bei 65.974 € (Restnutzungsdauer 12 Jahre). Die Wiederkaufsrechte in Abteilung II gelten als durch Zeitablauf gegenstandslos; Leitungsrechte belasten Flurstück 663. Altlasten sind nicht verzeichnet, Baulasten bestehen nicht. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Das Objekt kann sich für Bieter mit Sanierungserfahrung eignen, sofern sie den unbekannten Innenzustand einpreisen. Dem gegenüber stehen der hohe Bodenwertanteil, die zentrale Lage und die Garage. Schwer wiegen die fehlende Innenbesichtigung, die kurze Restnutzungsdauer von 12 Jahren, der Fassaden- und Dachsanierungsbedarf sowie der Verkehrslärm. Eine Vor-Ort-Prüfung und eine Kostenschätzung vor dem Gebot erscheinen sinnvoll.