ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Brensbach, Hessen

Das Zwangsversteigerungsobjekt befindet sich in der Backhausstraße 17 im Ortsteil Wersau der Gemeinde Brensbach im vorderen Odenwald. Es handelt sich um ein Grundstück mit einer Gesamtfläche von 344 m², das mit einem freistehenden Zweifamilienwohnhaus, einem Zwischenbau und einer Scheune bebaut ist. Die Lage wird als einfache, dörfliche und stark verdichtete Wohnlage beschrieben. Die Anbindung an umliegende Zentren wie Darmstadt (ca. 26 km) ist über Landstraßen und Busverbindungen gegeben. Das Grundstück ist als baureifes Land im dörflichen Mischgebiet eingestuft und beitragsfrei erschlossen. Der bauliche Zustand des im Jahr 1965 aufgestockten Wohnhauses ist als sehr schlecht zu bewerten; das Gebäude ist im aktuellen Zustand nach Wassereinbrüchen und erheblichem Instandhaltungsstau nicht bewohnbar. Die Wohnfläche beträgt ca. 158 m². Die haustechnischen Anlagen, insbesondere die provisorisch in Eigenhilfe eingebaute Holzpelletheizung im feuchten Kellergeschoss (Stehhöhe unter 2 m), weisen erhebliche Mängel auf und wurden vom Bezirksschornsteinfeger nicht abgenommen. Besonders kritisch ist der Zustand der Scheune: Die massive Giebelfassade auf der Nordseite ist einsturzgefährdet, wird behördlich überwacht und ist derzeit durch einen Sicherheitszaun abgesperrt. Es bestehen signifikante rechtliche und wirtschaftliche Risiken. Zum einen liegt ein Überbau der Scheune auf das nördliche Nachbargrundstück im Ausmaß von ca. 29 m² vor. Zum anderen ist das Grundstück mit einer Baulast (Abstandsflächenübernahme) zugunsten des südlichen Nachbarflurstücks belastet. Das Gutachten beziffert die notwendigen Sanierungs- und Modernisierungskosten für das Wohnhaus auf ca. 90.000 € und die Kosten für den notwendigen Teilrückbau der Scheune auf ca. 50.000 €. Da dieser Gesamtaufwand von 140.000 € in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zum erzielbaren Ertrag steht, ist die Bausubstanz als unrentabel einzustufen (Liquidationsobjekt). Aus Investorensicht ist dieses Objekt ein hochspekulatives Projekt für erfahrene Projektentwickler oder Sanierungsspezialisten. Da der festgesetzte Verkehrswert von 50.000 € im Wesentlichen dem reinen Bodenwert des Grundstücks (52.000 € bei einem Bodenrichtwert von 150 €/m²) entspricht, bietet das Objekt eine solide wertmäßige Absicherung nach unten. Ein Erwerb ist nur dann ratsam, wenn der Investor den vollständigen Rückbau der Scheune und eine Kernsanierung des Wohnhauses wirtschaftlich und logistisch selbst abbilden kann oder das Grundstück mittelfristig neu bebauen möchte.