TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Dormagen, Nordrhein-Westfalen

Zum Aufruf kommt eine unterkellerte Doppelhaushälfte mit ausgebautem Dachgeschoss und Garage in 41540 Dormagen, Ortsteil Delhoven (Tannenbuschweg 11). Das Grundstück umfasst 749 m² und liegt in einer als 30er-Zone ausgewiesenen Wohnstraße in weitgehend ebener Topografie. Die Umgebung ist durch offene, eingeschossige Wohnbebauung geprägt. Die Wohnfläche beläuft sich auf rund 128 m², verteilt auf zwei separate Wohneinheiten im Erd- und Dachgeschoss. Dormagen bietet durch die Nähe zur Autobahn A 57 und zur Bundesstraße B 9 eine gute Verkehrsanbindung an die Ballungsräume Köln und Düsseldorf. Das Wohnhaus wurde 1957/58 in Massivbauweise errichtet und im Jahr 1991 baulich erweitert. Der Ausstattungsstandard ist einfach bis durchschnittlich. Größere Modernisierungen betrafen die Fenster (1975 bzw. teilweise im EG 2021), das Bad im Erdgeschoss (ca. 1990/95) sowie das Dach (1995). Das Gebäude weist einen deutlichen Instandhaltungsstau und Renovierungsbedarf auf: Im Erdgeschoss wurde in zwei straßenseitigen Zimmern Schimmelbefall festgestellt, die Unterspannbahn im ungepflegten Dachraum ist schadhaft, der Keller befindet sich in einem vernachlässigten Zustand und am Eingangspodest zeigen sich Feuchtigkeitsschäden. Das Flachdach der Garage ist undicht. Rechtlich ist das Grundbuch lastenfrei in Abteilung II, Baulasten oder Altlasteneintragungen bestehen laut behördlichen Auskünften nicht. Dennoch existieren baurechtliche Besonderheiten: Die 1958 errichtete Garage weist einen historischen Grenzüberbau auf das Nachbargrundstück auf, der damals zwar einvernehmlich geduldet, dessen Grenzbereinigung jedoch nie umgesetzt wurde. Zudem fehlt für den hinter der Garage befindlichen Anbau eine Baugenehmigung, sodass ein bauordnungsrechtliches Risiko besteht. Der Sachverständige hat für diese Unterhaltungs- und Genehmigungsbesonderheiten einen pauschalen Wertabzug von 10.000 € vorgenommen. Das Objekt wird derzeit durch die Antragsgegnerin und einen Angehörigen bewohnt; es handelt sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Der vom Amtsgericht Neuss festgesetzte Verkehrswert von 389.000 € basiert primär auf dem Sachwertverfahren (Sachwert 389.000 €, gestützt durch ein Vergleichswertverfahren mit 396.000 €). Angesichts des hohen Bodenwertanteils von 243.000 € stellt das Objekt für Investoren und Eigennutzer eine interessante Gelegenheit dar, sofern die notwendigen Sanierungsaufwendungen und die potenziellen Räumungsschritte einkalkuliert werden.