ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Süllenstraße 36 befindet sich im südlichen Düsseldorfer Stadtteil Hassels, am Übergang zu Benrath. Auf dem 575 m² großen, übertiefen Grundstück steht ein freistehendes Zweifamilienhaus mit zweigeschossigem Anbau, weiterem eingeschossigen Anbau sowie einer Doppelgarage. Das Ursprungsbaujahr datiert auf ca. 1899; Anbauten und Fertiggaragen wurden zwischen 1969 genehmigt und 1976 fertiggestellt. Die anrechenbare Wohnfläche beträgt rund 144 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Das Dachgeschoss umfasst weitere ca. 28 m² höherwertige Nutzfläche, die aktuell separat vermietet ist, für die jedoch keine baurechtliche Wohnraumgenehmigung nachgewiesen werden konnte. Der bauliche Zustand entspricht dem fiktiven Baujahr 1972 und weist erkennbaren Renovierungs- und Instandhaltungsstau auf. Positiv hervorzuheben sind die bereits zeitgemäß sanierten Sanitärbereiche im EG und OG. Demgegenüber stehen Mängel an den Elektroinstallationen sowie der Heizungsanlage mit veralteten Gasthermen. Zudem fehlt der Oberbodenbelag der Dachterrasse über dem rückwärtigen Anbau. Die Fassade verfügt über keine zeitgemäße Dämmung und weist ältere Holzfenster mit Einfachverglasung auf. Der Gutachter setzt für die offensichtlichen Mängel einen pauschalen Wertabzug von 25.000 € an. Rechtlich bestehen wesentliche Risiken in der fehlenden baurechtlichen Genehmigung des ausgebauten Dachgeschosses sowie im unklaren Mietstatus dieser Einheit: Der Mieter im DG zahlt laut Auskunft des Zwangsverwalters keine Miete und ein schriftlicher Mietvertrag liegt nicht vor. Das DG konnte beim Ortstermin nicht besichtigt werden. Erd- und Obergeschoss sind fremdvermietet (Staffelmiete mit lediglich 10 € Steigerung p.a. bis 2028). Im Grundbuch sind keine wertmindernden Dienstbarkeiten vermerkt; Baulasten oder Bindungen nach WoBindG bestehen laut Behördenauskunft nicht. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 480.000 € und dem Wegfall der 5/10- und 7/10-Grenzen bietet das Objekt eine interessante Erwerbschance in Düsseldorf. Investoren müssen jedoch erhebliche energetische Sanierungs- und Legalisierungskosten sowie potenzielle Rechtsstreitigkeiten bezüglich des Dachgeschossmieters einkalkulieren.