ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt befindet sich in einer nördlichen Stadtrandlage von Duisburg im Ortsteil Wehofen (Marktstraße 39 / August-Thyssen-Straße). Die Liegenschaft liegt im Denkmalbereich der historischen Wehofensiedlung, die durch eine ein- bis zweigeschossige Arbeiterwohnhäuser-Bebauung im Siedlungscharakter geprägt ist. Die großräumige Anbindung ist durch die nahegelegene Autobahn A 59 (Anschlussstelle Duisburg-Walsum in ca. 700 m) als gut zu bewerten. Sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie Schulen und Kindergärten befinden sich im direkten Umkreis. Das Grundstück umfasst das Hausgrundstück mit 321 m² sowie diverse Miteigentumsanteile an Erschließungswegen (insgesamt bewertet auf 2.150 €). Bei dem Gebäude handelt es sich um ein ca. 1914 in Massivweise errichtetes, einseitig angebautes Zweifamilienhaus (Kopfhaus eines Dreierblocks) mit Unterkellerung und ausgebautem Dachgeschoss. Eine detaillierte Wohnflächenermittlung oder Ermittlung der Raumaufteilung war mangels vorliegender Bauakten im Archiv der Stadt Duisburg nicht möglich; die Wohnfläche wurde vom Gutachter überschlägig anhand von Außenmaßen auf ca. 213 m² geschätzt (EG ca. 77 m², OG ca. 77 m², DG ca. 59 m²). Die Ausstattung wird als einfach bis mittel eingestuft. Zum Objekt gehören zudem eine Fertiggarage sowie zwei Carports. Der bauliche Zustand ist aufgrund einer verweigerten Innenbesichtigung durch die Mieter nur eingeschränkt bewertbar. Äußerlich vermittelt das Objekt einen mäßig gepflegten Gesamteindruck mit Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich der Fassade. Laut ungeprüften Mieterangaben besteht ein erheblicher Sanierungsstau, darunter ein undichtes Dach mit eindringender Feuchtigkeit, teilweise verfaulte Balken sowie eine defekte Heizungsanlage. Zudem wurde an der südöstlichen Grenze ein Unterstand ohne Baugenehmigung errichtet. Das Objekt ist aktuell vollständig vermietet, wobei lediglich für die Wohnung im Erdgeschoss konkrete Mietdaten vorliegen (Mietbeginn 2013, Kaltmiete 300 €). Aus Investorensicht stellt das Objekt aufgrund der unvollständigen Datenbasis und des verweigerten Zutritts ein erhebliches Risiko dar. Der vom Gericht festgesetzte Verkehrswert von 192.150 € beinhaltet bereits einen Sicherheitsabschlag von 20 % auf den Hauptwert. Die Denkmalschutzauflagen schränken zukünftige Sanierungen und energetische Modernisierungen stark ein. Ein Erwerb empfiehlt sich nur für erfahrene Investoren mit hoher Risikotoleranz, die erhebliche Sanierungsbudgets einkalkulieren und die rechtliche Klärung der Mietverhältnisse aktiv angehen können.