ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Eitorf, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein freistehendes, zweigeschossiges Wohnhaus mit angebauter Garage in Eitorf-Harmonie, Johann-Honrath-Straße 13 (Flurstück 303, Flur 24, Gemarkung Merten, 621 m²). Laut Bauakte ist es als Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung genehmigt, wird aber nach Gutachten als Dreifamilienhaus mit drei abgeschlossenen Einheiten genutzt. Die Wohnflächen laut Bauakte (DIN 283) betragen 67,38 m² im Souterrain, 104,01 m² im Erdgeschoss und 103,90 m² im Obergeschoss, zusammen 275,29 m². Die Lage ist laut Gutachterin eine Dorflage an einer asphaltierten Anliegerstraße; eine Bushaltestelle liegt in rund 350 m, der Bahnhof in rund 1,7 km Entfernung (Gutachten S. 6 f.). Das Gebäude wurde 2009 errichtet, ist massiv gebaut und hat Stahlbetondecken, ein Satteldach mit Betondachsteinen, Kunststofffenster mit Isolierverglasung und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Eine Innenbesichtigung fand nicht statt, da die Bewohner nicht zugestimmt haben. Zu Haustechnik, Bodenbelägen und Ausbau liegen deshalb keine Angaben vor. Außen festgestellt wurden ein Riss im Putz am Balkon der Souterrainwohnung, defekte bzw. undichte Dachrinnen am Haus und an der Garage sowie eine beschädigte Kunststoff-Eingangstür. Insgesamt wird der Zustand nach dem äußeren Anschein als durchschnittlich beurteilt. Ein Energieausweis liegt nicht vor (Gutachten S. 12–14). In Abteilung II ist nur der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen, ohne Werteinfluss; Baulasten, Wohnungsbindung und Altlastenverdacht bestehen laut Auskünften nicht. Denkmalschutz wird ohne Prüfung als nicht bestehend unterstellt. Das Objekt wird teilweise vom Eigentümer und vermutlich von Angehörigen bewohnt; Mietverträge sind nicht bekannt. Der Verkehrswert von 615.000 € wurde im Ertragswertverfahren ermittelt: Bodenwert rd. 180.000 € (290 €/m²), Rohertrag 26.579,28 € jährlich auf Basis marktüblicher Mieten, Liegenschaftszinssatz 2,8 %, Restnutzungsdauer 64 Jahre, abzüglich eines Sicherheitsabschlags von 32.347,92 € wegen fehlender Innenbesichtigung. Das Gutachten stammt vom 28.10.2025; der Termin ist am 16.02.2027. Für Kapitalanleger kann das Objekt wegen des Mehrfamiliencharakters und des relativ jungen Baujahrs von Interesse sein, sofern die Risiken akzeptiert werden: Der Innenzustand ist unbekannt, die Nutzung durch den Schuldner und weitere Personen kann eine Räumung erforderlich machen, die tatsächlichen Mieten sind unbekannt, und die Bewertung ist rund 18 Monate alt. Ein Gebot sollte deshalb Spielraum für einen möglichen Sanierungs- und Räumungsaufwand lassen; eine eigene Besichtigung und die Klärung der Verfahrensart und der Grundbuchlage vor dem Termin sind ratsam.