KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Zweifamilienhaus · + 1 Stellplatz · Bj. 1900 · leerstehend

Zum Aufruf kommt eine Liegenschaft bestehend aus zwei Flurstücken (Gesamtfläche 998 m²) in ruhiger Dorfrandlage von Eschwege-Albungen. Das Anwesen umfasst ein um 1900 errichtetes, als Einzeldenkmal eingestuftes Fachwerkwohnhaus (ca. 118 m² Wohnfläche, seit Längerem leerstehend) sowie ein Garagen- und Werkstattgebäude. Seitens der Bauaufsichtsbehörde des Werra-Meißner-Kreises wurde aufgrund behördlich vermuteter Einsturzgefahr ein Betretungsverbot verhängt, sodass das Wohnhaus nur von außen begutachtet werden konnte. Das Objekt weist massiven Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auf, bietet handwerklich versierten Investoren jedoch bei einem Gesamtverkehrswert von nur 16.100 € erhebliches Substanz- und Gestaltungspotenzial.

Biet-Score

Risikoreich · 36 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an kapitalstarke Sanierer, erfahrene Handwerker oder Bauträger mit Expertise im Denkmalschutz und Fachwerkbau. Wegen des behördlichen Betretungsverbots und der fehlenden Innenbesichtigung besteht ein signifikantes bautechnisches und finanzielles Risiko hinsichtlich verdeckter Mängel und statischer Sicherungsmaßnahmen. Ein Gebot empfiehlt sich nur mit entsprechendem Sicherheitsabschlag und ausreichendem Sanierungsbudget für eine denkmalgerechte Kernsanierung.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Burgstraße 6 befindet sich am südöstlichen Ortsrand des dörflich geprägten Stadtteils Albungen (Stadt Eschwege) in Hessen. Die Liegenschaft setzt sich aus zwei direkt aneinandergrenzenden Parzellen zusammen: Flurstück 52 (414 m², Gebäude- und Freifläche) sowie dem dahinter liegenden Gartenflurstück 53 (584 m², Grünland). Die Anbindung über die nahegelegene B 27 in die ca. 8 km entfernte Kreisstadt Eschwege ist gut, das Wohnumfeld zeichnet sich durch ruhigen Anliegerverkehr aus. Bebaut ist das Hauptgrundstück mit einem um 1900 in Fachwerkbauweise errichteten, teilunterkellerten Wohnhaus (ca. 118 m² Wohnfläche verteilt auf Erd- und Obergeschoss) sowie einem zweigeschossigen Garagengebäude und einem Werkstattschuppen. Die Gebäude stehen seit längerer Zeit leer. Das Wohnhaus weist einen massiven Instandhaltungsstau und eine Restnutzungsdauer von nur noch 5 Jahren auf. Während die Bauaufsicht ein Betretungsverbot wegen Einsturzgefahr erlassen hat, hält der Gutachter die tragende Fachwerkkonstruktion und die Dacheindeckung nach visueller Außenprüfung für grundsätzlich erhaltenswert. Das Garagendach ist mit Wellasbest eingedeckt, und die Nebengebäude sind stark vermüllt (Entsorgungsaufwand ca. 5.000 €). Rechtlich handelt es sich bei dem Wohngebäude um ein geschütztes Einzeldenkmal nach hessischem Denkmalschutzrecht. Das Hinterliegerflurstück 53 verfügt über keine direkte Anbindung an das öffentliche Straßennetz. Altlastenverdachtsmomente sind laut Gutachten nicht gegeben; grundbuchliche Belastungen in Abteilung II bestehen abgesehen vom Versteigerungsvermerk nicht. Aufgrund des extrem günstigen Gesamtwerts von 16.100 € (13.000 € für Flurstück 52, 3.100 € für Flurstück 53) bietet das Objekt für Sanierungsspezialisten eine hochinteressante Opportunität mit steuerlichem Förderpotenzial. Voraussetzung für ein Engagement ist jedoch die Einpreisung eines umfassenden Kernsanierungs- und Entrümpelungsaufwands sowie das Tragen des Risikos aus der fehlenden Innenbesichtigung.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

siehe Gutachten

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten vom 28.04.2025 mit Wertermittlungsstichtag 14.03.2025 nebst Bekanntmachung und Deckseite vorhanden. Zentrale Datenlücke betrifft den Innenzustand des Wohnhauses.
Eingeschränkte Besichtigungsqualität: Wohngebäude wegen behördlichen Betretungsverbots nur von außen begutachtet; Innenzustand des Wohnhauses nicht belegt. Nebengebäude wurden von innen besichtigt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0035/2024
Amtsgericht: Eschwege
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung auf Antrag des Erben
Datum / Uhrzeit: 28.10.2026 · 12:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Zweifamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 16.100 €
Wohnfläche: 118 m²
Nutzfläche: 120 m²
Grundstücksfläche: 998 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 998 m²
Bodenrichtwert: 26 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 25.948 €998 m² × 26 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Burgstraße
Hausnummer: 6
PLZ: 37269
Ort: Eschwege
Stadtteil: Albungen

Weitere Angaben aus dem Gutachten26 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 10 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne festgesetzten Verkehrswert lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	655 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	343 – 1.128 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

655 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 343 – 1.128 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 60 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1900 gegenüber typisch 1959).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	10 Objekte; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1900Gruppe 1959
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,38 – 6,80 €/m² im Monat, typisch 5,63 €/m² · angesetzt in 14 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 10 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 4,0 km entfernt (Allendorf) — 498 €/m², Baujahr 1965, sanierungsbedürftig, 176 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Pfarrsteg, Quentel	Einfamilienhaus	—	157 m²	unbewertet	20.000 €	127 €	03.07.2026	unbekannt
Wildengraben, Nesselröden	Einfamilienhaus, Scheune	1900	149 m²	stark sanierungsbedürftig	25.000 €	168 €	21.08.2026	25,0 km
Schwalbenthaler Straße, Vockerode	Einfamilienhaus	1781	126 m²	stark sanierungsbedürftig	40.200 €	319 €	11.11.2026	7,0 km
Heidelbergstraße, Altefeld	Zweifamilienhaus, Garage	1915	298 m²	sanierungsbedürftig	124.000 €	416 €	26.08.2026	20,0 km
Balzerbornweg, Allendorf	Zweifamilienhaus	1965	176 m²	sanierungsbedürftig	87.600 €	498 €	21.10.2026	4,0 km
Sälzerstraße, Hessisch Lichtenau	Doppelhaushälfte, Garage	1925	112 m²	sanierungsbedürftig	91.000 €	813 €	13.11.2026	20,0 km
Kasseler Straße, Waldkappel	Einfamilienhaus, mit Doppelgarage	1959	79 m²	renovierungsbedürftig / einfach	78.000 €	987 €	23.10.2026	13,0 km
Am Töpfer, Küchen	Einfamilienhaus, Garage, und Wintergarten	1978	241 m²	renovierungsbedürftig / einfach	283.000 €	1.174 €	04.12.2026	14,0 km
Am Gänsebusch, Oberrieden	Einfamilienhaus, Garage, Kfz-Stellplatz	1989	110 m²	durchschnittlich	235.000 €	2.136 €	04.11.2026	10,0 km
Büchnerstraße, Hessisch Lichtenau	Einfamilienhaus, mit Carport	2009	108 m²	gepflegt	342.000 €	3.167 €	20.11.2026	20,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 12, 13, 14, 16

Bodenrichtwert: 26 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 998 m²
Anteiliger Bodenwert: 25.948 €
Verkehrswert: 16.100 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,62
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -9.848 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 12, 13, 14, 16 · Stichtag 01.01.2022

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert25.948 €

Verkehrswert16.100 €

Zone: MD (Dorfgebiet)

Rechenweg

Flächenanteil: 998 m² Gesamtgrundstück = 998 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 998 m² × 26 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 16 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 16 €/m² / 26 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 16.100 € − 25.948 € = -9.848 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Werra-Meißner-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart