TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Extertal, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist das Wohnungseigentum Nr. 1 an einer ehemaligen Hofanlage auf einem 3.998 m² großen Grundstück in der Hauptstraße 8 im Ortsteil Almena der Gemeinde Extertal. Das Sondereigentum repräsentiert einen Miteigentumsanteil von 62/100 und umfasst ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Ein- bis Zweifamilienhaus (Baujahr um 1900, Anbau 1975) mit ca. 319 m² Wohnfläche sowie Nebengebäude mit ca. 666 m² Nutzfläche (Scheune, Werkstatt, Öllager, Unterstand). Das Areal liegt im Außenbereich gemäß § 35 BauGB mit Bestandsschutz, verfügt über Hanglage und gewährt ein Sondernutzungsrecht an einer weitläufigen Garten- und Obstwiesenfläche. Der bauliche Zustand des Gesamtkomplexes ist stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Der Gutachter stellte gravierende Bauschäden fest, darunter Feuchtigkeitsschäden an Außenmauern mit großflächigen Putzablösungen im Keller, Schimmelbefall an Außenwand und Zimmerdecke im Erdgeschoss-Schlafzimmer sowie vertikale und horizontale Mauerrisse mit einem klaffenden Mauerspalt zum Anbau von 1975. Die Dacheindeckung der Scheune besteht aus asbesthaltigen Welleternitplatten, der Balkon sowie ein Hühnerstallanbau sind abgängig. Im Sachwertverfahren wurde ein pauschaler Instandhaltungsstau von 80.000,00 € (319 m² x 250 €/m²) in Abzug gebracht. Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1992, deren Warmwasserkessel 2026 erneuert wurde. In rechtlicher Hinsicht bestehen erhebliche Besonderheiten: Eine WEG-Verwaltung existiert faktisch nicht, Versammlungen finden nicht statt, Hausgelder werden nicht erhoben und eine Instandhaltungsrücklage ist nicht vorhanden. Zudem befinden sich die zentrale Hauptwasseruhr (ohne Zwischenzähler) und der Hauptzählerschrank für alle drei Einheiten im bewerteten Sondereigentum. Zur Veräußerung ist laut Grundbuch die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Das Wohnhaus ist seit Dezember 2016 unbefristet vermietet; die tatsächliche monatliche Kaltmiete liegt bei 375,00 € ohne Nebenkostenabrechnung. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 80.000,00 € eignet sich die Liegenschaft ausschließlich für risikobereite Investoren oder Sanierer, die bereit sind, das komplexe Gemeinschaftsverhältnis neu zu ordnen und erhebliche Sanierungsaufwendungen in die handwerkliche Substanz zu investieren.