ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht ein freistehendes, villenartiges Zweifamilienhaus in repräsentativer Gründerzeitarchitektur auf einem insgesamt 1.476 m² großen Eckgrundstück in der Ressestraße 2 und 4 in Gelsenkirchen-Buer. Das Gesamtgrundstück gliedert sich in das mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück 298 (1.202 m²) sowie das angrenzende Flurstück 375 (274 m²), welches als privates Gartenland ohne eigenes Baurecht ausgewiesen ist. Die Lage im Stadtteil Buer gilt grundsätzlich als gute Wohnlage, ist jedoch aufgrund der unmittelbar angrenzenden Straßenverbindungen (Ressestraße, Vom-Stein-Straße/Ostring) durch spürbare Verkehrslärmimmissionen geprägt. Das Wohnhaus weist ein Ursprungsbaujahr von ca. 1906 auf und verfügt über rd. 358 m² Wohnfläche, verteilt auf zwei großzügige Wohnungen im Erdgeschoss (ca. 213 m²) und Obergeschoss (ca. 145 m² nebst Süddachterrasse). Das Mansardgeschoss umfasst weitere ca. 107 m² wohnliche Nutzfläche, ist baurechtlich jedoch nur als Abstellraum genehmigt. Zwischen 2007 und 2011 fanden wesentliche Modernisierungsmaßnahmen an Dach, Fenstern, Fassade und Leitungen statt. Da dem Gutachter kein Zutritt gewährt wurde, konnte der Innenzustand nicht geprüft werden; von außen wurden ein beginnender Instandhaltungsstau an Anstrichen, eine unfertige Zaunanlage sowie ein stark verwilderter Gartenbereich festgestellt. Rechtlich bestehen beschränkte persönliche Dienstbarkeiten (Leitungsrechte) auf dem Flurstück 375, und auf dem Grundstück steht eine geschützte Rotbuche als Naturdenkmal. Besonders hervorzuheben ist der amtliche Hinweis, dass Grundpfandrechte in beträchtlicher Höhe im Grundbuch bestehen bleiben können und vom Ersteher zusätzlich übernommen werden müssten. Zur Kompensation der fehlenden Innenbesichtigung und nicht einsehbarer Schäden wurde im Sachwertverfahren ein Risikoabschlag von 15 % (166.500 €) angesetzt. Im Ergebnis ermittelte das Gutachten einen marktangepassten Gesamtverkehrswert von 971.000 € (944.000 € für Flurstück 298 und 27.000 € für Flurstück 375). Investoren und Eigennutzer müssen vor Gebotsabgabe zwingend Einsicht in das vollständige Gutachten und die Versteigerungsbedingungen nehmen, um die effektive Belastung durch bestehenbleibende Rechte präzise zu ermitteln.