ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Herne, Nordrhein-Westfalen

Bei der Liegenschaft in der Katharinastraße 12 in 44628 Herne-Horsthausen handelt es sich um ein zweigeschossiges Zweifamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Vollunterkellerung und Doppelgarage auf einem 532 m² großen Grundstück (Flurstück 474). Zum Versteigerungsumfang gehören ferner ein separates Garagengrundstück mit 18 m² (Flurstück 422) sowie ein 1/28-Miteigentumsanteil an der 357 m² großen Garagenhoffläche (Flurstück 426). Das Ursprungsbaujahr des Hauses liegt gemäß Bauakte um 1959; in den Jahren 1981/1983 erfolgten Erweiterungsbauten im Erd- und Dachgeschoss, die Doppelgarage datiert auf ca. 1978. Das Anwesen liegt an einer verkehrsberuhigten Sackgasse in einem gewachsenen reinen Wohngebiet rund 4,5 km nördlich der Herner Innenstadt. Die Wohnfläche von ca. 173 m² teilt sich auf in das leerstehende Erdgeschoss (ca. 68 m²), das Obergeschoss (ca. 68 m²) sowie wohnlich ausgebaute Räume im Dachgeschoss (ca. 37 m²), welche mangels separater Genehmigung als Dreifamilienhaus dem Obergeschoss zugerechnet werden. Das Gebäude wird über Gas beheizt (Zentralheizung für EG und DG, Gasetagenheizung im OG). Während sich das Obergeschoss in einem bewohnbaren Zustand mit geringem Renovierungsbedarf zeigt, ist das Erdgeschoss entkernt und unbewohnbar. Zur Wiederherstellung der Vermietbarkeit sind Wand-, Decken- und Bodenbeläge sowie Sanitär- und Elektroinstallationen grundlegend zu erneuern. Der Gutachter beziffert den Instandhaltungsrückstau pauschal auf 20.000 €. Im Grundbuch sind in Abteilung II Dienstbarkeiten vermerkt: ein 220-kV-Freileitungsrecht über die Garagenflurstücke sowie ein Kanalisationsrecht der Stadt Herne. Zudem ist auf allen Flurstücken ein Nießbrauch für eine 1931 geborene Person eingetragen. Bietinteressenten müssen zwingend vor dem Versteigerungstermin klären, ob der Nießbrauch nach den Versteigerungsbedingungen erlischt oder als bestehend bleibendes Recht vom Ersteher übernommen werden muss. Der vom Amtsgericht Herne festgesetzte Gesamtwert von 337.600 € basiert auf einer fundierten Wertermittlung (Sachwertverfahren mit Ertragswertplausibilisierung) nach vollständiger Innenbesichtigung. Für Investoren bietet das Objekt nach Beseitigung des Instandhaltungsstaus solides Potenzial zur Vermietung zweier Wohneinheiten und dreier Garagenstellplätze, sofern die rechtlichen Rahmenbedingungen der Versteigerung eingehend geprüft wurden.