ZwangsversteigerungSonstiges in Kempten (Allgäu), Bayern

Das Objekt ist ein 240/1000 Miteigentumsanteil am Grundstück Flurstück 2149/2 (2.498 m²) in Kempten, Stuibenweg 12, verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 9 an nahezu dem gesamten Erdgeschoss einer Anlage mit 15 Wohn- und Teileigentumseinheiten (Gutachten S. 6, S. 8). Die Lage im Stadtteil Haubenschloss beschreibt der Gutachter als ruhige, integrierte Wohnlage mit guter Wohnlagenqualität und fußläufiger Nähe zur Altstadt (Gutachten S. 5, S. 14). Das Grundstück ist stark hängig. Die Einheit hat rd. 565 m² Wohn-/Nutzfläche und war zuletzt ein Studentenwohnheim; genehmigt ist eine allgemeine Wohngemeinschaft mit 16 Betten. Hinzu kommen Sondernutzungsrechte an 4 Außenstellplätzen. Das Gebäude stammt aus der Mitte der 1970er Jahre, der Dachgeschossum- und -ausbau erfolgte um 2006. Der Gutachter beschreibt den Erhaltungszustand als durchschnittlich, mit Instandhaltungsbedarf. Offen sind Brandschutzmaßnahmen im Sondereigentum, etwa Aufrüstung der Treppenraumwände auf F90-AB und eine Brandmeldeanlage, und die Funktion der Lüftungsanlage für die innenliegenden Räume. Gemeinschaftlich müssen der außenliegende Treppenhausturm saniert oder erneuert und die Fassade teilweise saniert werden; Kosten und Planung liegen nicht vor, Sonderumlagen sind laut Gutachten wahrscheinlich. Die Zimmer sind voll möbliert, alle Gemeinschaftsräume liegen innen ohne Tageslicht. Der Energieausweis von 2019 weist rd. 98 kWh/(m²a) Endenergie aus und gilt wegen der Umstellung auf Fernwärme als nicht mehr aktuell. Vermietet sind laut einem Verfahrensbeteiligten noch 4 der 16 Zimmer, nach Angabe ohne Frist und mit nicht unterschriebenen Verträgen. Das Hausgeld beträgt 1.760 € monatlich, der Rücklagenbestand 44.253 € zusammen für die Einheiten Nr. 9 und Nr. 11. Altlasten sind im Kataster nicht eingetragen. Die Nutzungsänderung ist neu, Wiedervermietungsprobleme schließt der Gutachter nicht aus; die Marktfähigkeit stuft er als eingeschränkt ein. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Der Verkehrswert nach Bekanntmachung liegt bei 1.310.000 €, davon 90.000 € Zubehör. Das Gutachten kommt im Ertragswertverfahren auf 1.220.000 € nach einem Risikoabschlag von 71.602 €. Die Einheit kommt eher für erfahrene Investoren mit Betreibererfahrung in Frage, wenn Brandschutz, Sonderumlagen und Wiedervermietung kalkuliert werden können. Eine Besichtigung und Prüfung der Teilungserklärung vor dem Termin ist ratsam.