KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1900 · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein denkmalgeschützter Dreiseitenhof im alten Ortskern von Kirchhain-Langenstein, bestehend aus einem zweigeschossigen Fachwerk-Wohnhaus (geschätzte Wohnfläche ca. 150 m²) und zwei landwirtschaftlichen Nebengebäuden auf einem 804 m² großen Grundstück. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 62.000 € festgesetzt, gestützt auf das Sachwertverfahren zum Stichtag 18.02.2026. Es konnte lediglich eine Außenbesichtigung durchgeführt werden; das Gesamtobjekt befindet sich in einem grenzwertigen, stark sanierungsbedürftigen Zustand mit fraglicher Standsicherheit einzelner Gebäudeteile. Erhebliche Zusatzrisiken bestehen durch den Ensembleschutz sowie einen konkreten Altlastenverdacht auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück (ehemalige Asbestverarbeitung). Ein Erwerb richtet sich vor allem an risikobereite Sanierer und Projektentwickler mit Eigenleistungspotenzial.

Biet-Score

Risikoreich · 29 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft bietet aufgrund des niedrigen Verkehrswerts von 62.000 € eine günstige Einstiegsmöglichkeit, richtet sich jedoch ausschließlich an hochspezialisierte Sanierer, Handwerker oder Bauherren mit ausreichend Liquiditätsreserve. Vor Gebotsabgabe müssen die massiven Baurisiken infolge des verwehrten Gebäudezugangs, die strikten denkmalrechtlichen Auflagen des Ensembleschutzes sowie die ungeklärte Altlastenproblematik der Nachbarfläche zwingend einkalkuliert werden. Ein rentabler Erwerb setzt voraus, dass Bietende erhebliche Sanierungskosten jenseits des Verkehrswertes stemmen können.

Chancen

5

Großzügiges Areal mit 804 m² Grundstücksfläche im baureifen Dorfmischgebiet des gewachsenen Ortskerns.
Sehr geringes Einstiegspreisniveau mit einem festgesetzten Verkehrswert von lediglich 62.000 €.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen historischen Dreiseitenhof in zentraler Lage des alten Ortskerns von Kirchhain-Langenstein (Am langen Stein 5). Das 804 m² große Grundstück ist mit einem L-förmigen, zweigeschossigen Wohnhaus in teils massiver Fachwerkbauweise (geschätzte Wohnfläche ca. 150 m², BGF 429,94 m²), einem zweigeschossigen Stall-Scheunengebäude (EG-Nutzfläche ca. 140 m²) sowie einer weiteren Scheune im hinteren Bereich (Nutzfläche ca. 115 m²) bebaut. Langenstein verfügt über Grundschule und Kindergarten, weiterführende Infrastruktur befindet sich in Kirchhain (ca. 2 km) und Marburg (ca. 12 km). Der bauliche Zustand des Ensembles ist als grenzwertig und stark sanierungsbedürftig einzustufen. Der Gutachter konnte die Gebäude am Stichtag (18.02.2026) nur von außen besichtigen; Bau- oder Planunterlagen lagen nicht vor. Am Wohnhaus wurden lediglich teilweise veraltete Fenster erneuert, energetische Maßnahmen fehlen vollständig. Für Teile der Baukörper ist die Standsicherheit gesondert zu prüfen; die hintere Scheune ist desolat und wurde mit 0 € bewertet. Zudem besteht bei Gebäuden dieses Alters und angesichts sichtbarer Faserzementplatten der begründete Verdacht auf gesundheitsgefährdende Baustoffe. Besondere rechtliche und planerische Risiken ergeben sich aus der Lage im Bereich einer denkmalschutzrechtlichen Gesamtanlage, wodurch Sanierungsmaßnahmen mit der Denkmalbehörde abgestimmt werden müssen und ein Abbruch erschwert ist. Zwar weist das Grundbuch keine wertmindernden Belastungen in Abteilung II aus und das Baulastenverzeichnis ist unbelastet, jedoch führt das Regierungspräsidium Gießen auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück (Hintergasse 3) einen Altstandort für Asbestgewinnung und -verarbeitung, weshalb eine Schadstoffgefährdung derzeit nicht ausgeschlossen werden kann. Aus Investorensicht ist das Objekt ein Sanierungsfall mit hohem Unwägbarkeitsgrad. Bei einem Sachwert und Verkehrswert von 62.000 € (bereits marktangepasst um 40 % sowie um 25.000 € Mindestsicherungsaufwand bereinigt) übersteigen die notwendigen Sanierungs- und Ertüchtigungskosten den Verkehrswert bei weitem. Interessenten sollten ein Gebot nur unter Berücksichtigung dieser umfassenden Unwägbarkeiten abgeben.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Dreiseitenhof, bestehend aus einem Wohnhaus und zwei landwirtschaftlichen Nebengebäuden auf einem nur sehr einfach angelegten Grundstück

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Verkehrswertgutachten und amtliche Bekanntmachung vorhanden. Aufgrund verweigerter Innenbesichtigung und fehlender Bauakten basieren Flächen- und Zustandsangaben überwiegend auf sachverständigen Schätzungen und Außenaufmaßen.
Nur Außenbesichtigung möglich — Innenzustand, Haustechnik und Raumaufteilung sind nicht dokumentiert.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0041 K 0012/2025
Amtsgericht: Kirchhain
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 02.12.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 62.000 €
Wohnfläche: 150 m²
Nutzfläche: 255 m²
Grundstücksfläche: 804 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 804 m²
Bodenrichtwert: 95 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 76.380 €804 m² × 95 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Am langen Stein
Hausnummer: 5
PLZ: 35274
Ort: Kirchhain
Stadtteil: Langenstein

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 11

Bodenrichtwert: 95 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 804 m²
Anteiliger Bodenwert: 76.380 €
Verkehrswert: 62.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,81
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -14.380 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 11 · Stichtag 01.01.2026

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert76.380 €

Verkehrswert62.000 €

Zone: baureifes Land, gemischte Baufläche

Rechenweg

Flächenanteil: 804 m² Gesamtgrundstück = 804 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 804 m² × 95 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 77 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 77 €/m² / 95 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 62.000 € − 76.380 € = -14.380 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Marburg-Biedenkopf, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart