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0092 K 0092/ 2025
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4 FOTOS

TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Köln, Nordrhein-Westfalen

Seekabelstraße 20, 50733 Köln
Verkehrswert
480.000 €
Wohnfläche
132,5 m²
Termin
18.11.2026
in 70 Tagen

Kategorie

Zweifamilienhaus

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0092 K 0092/ 2025
AmtsgerichtKöln

Kenndaten

Wohnfläche132,5 m²
Grundstück466 m²
Baujahr1955
ZustandStark sanierungsbedürftig
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen6Risiken6Wertanpassungen3

Fazit

Das Objekt eignet sich vorrangig für kapitalstarke Kapitalanleger mit langem Anlagehorizont, die von der exzellenten Mikrolage im Kölner Norden profitieren möchten. Für Eigennutzer ist der Erwerb aufgrund der festen Kündigungsausschlüsse und fehlendem Sonderkündigungsrecht kurzfristig ungeeignet. Bei einem Gebot im Bereich des Sachwerts sollte der bestehende Instandhaltungsbedarf im Keller sowie die vertraglich gedeckelte Mietrendite einkalkuliert werden.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Zweifamilienhaus · Bj. 1955 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, voll unterkellertes Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in beliebter und innenstadtnaher Wohnlage von Köln-Nippes (Seekabelstraße 20). Die Immobilie aus den 1950er Jahren umfasst eine Gesamtwohnfläche von ca. 132,50 m² auf einem 466 m² großen Grundstück (bestehend aus zwei Flurstücken). Das Objekt befindet sich in einem weitgehend normalen, teils modernisierten Zustand mit punktuellem Instandhaltungsstau und Feuchtigkeitsspuren im Keller. Beide Wohneinheiten sind unbefristet vermietet, wobei die Mietverträge vertragliche Kündigungsausschlüsse für den Vermieter sowie ein dauerhaftes Mieterhöhungsverbot vorsehen. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 480.000,00 €.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt liegt in begehrter, innenstadtnaher Wohnlage im linksrheinischen Kölner Stadtteil Nippes (Seekabelstraße 20), unmittelbar angrenzend an das neu entwickelte Clouth-Quartier. Das Grundstück weist eine Gesamtgröße von 466 m² auf und setzt sich aus den beiden Flurstücken 419/8 (350 m²) und 1695 (116 m²) zusammen. Bebaut ist das Areal mit einem eingeschossigen, voll unterkellerten Zweifamilienhaus mit ausgebautem Satteldach, das in den 1950er Jahren als Werkswohnung errichtet wurde. Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf ca. 132,50 m², aufgeteilt auf eine Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss (ca. 68,50 m²) sowie eine Dreizimmerwohnung im Dachgeschoss (ca. 64,00 m²). Der bauliche Zustand des Gebäudes wird im Gutachten als normal eingestuft. Wesentliche Modernisierungen erfolgten unter anderem an der Dacheindeckung samt Dämmung, den Fenstern (1996) sowie den Gasetagenheizungen (ca. 1996 und 2018). Dennoch besteht in Teilbereichen Instandhaltungsstau: Festgestellt wurden Feuchtigkeitserscheinungen an den Kelleraußenwänden, Anstrichschäden an den Gauben und ein Setzungsriss am Balkonanschluss. Hierfür wurde im Sachwertverfahren ein pauschaler Schadensabschlag von 12.000,00 € berücksichtigt. Rechtlich und wirtschaftlich ist die Immobilie durch besondere Mietvertragsgestaltungen geprägt. Beide Wohnungen sind vermietet (Nettokaltmiete jeweils 800,00 € monatlich). Die Mietverträge enthalten jedoch ein dauerhaftes Verbot von Mieterhöhungen sowie einen vertraglichen Kündigungsausschluss für den Vermieter. Da es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft handelt, greift das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG nicht. Der Sachverständige brachte dafür besondere objektspezifische Abschläge von 12.900,00 € (Barwert der Mindermieten) und 90.000,00 € (Vermietungsabschlag für Eigennutzungsobjekte) in Ansatz. Grundbuch und Baulastenverzeichnis sind frei von wertmindernden Rechten Dritter; Altlasten und Denkmalschutz liegen nicht vor. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 480.000,00 € (Einzelwerte: Flurstück 419/8 mit 395.900,00 € und Flurstück 1695 mit 84.100,00 €). Für Kapitalanleger bietet das Objekt eine wertstabile Lage mit langfristiger Perspektive, sofern die vertraglichen Mietrestriktionen in die Renditeerwartung eingepreist werden.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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20 / 26 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0092 K 0092/ 2025
AmtsgerichtKöln
BundeslandNordrhein-Westfalen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartZwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit18.11.2026 · 10:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartZweifamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Baujahr1955
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert480.000 €
Wohnfläche132,5 m²
Grundstücksfläche466 m²
Anteilige Grundstücksfläche466 m²
Bodenrichtwert1.090 €/m²
Anteiliger Bodenwert507.940 €466 m² × 1.090 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeSeekabelstraße
Hausnummer20
PLZ50733
OrtKöln
StadtteilNippes

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert1.090 €/m²
Anteilige Bodenfläche466 m²
Anteiliger Bodenwert507.940 €
Verkehrswert480.000 €
BRW-Verhältnis0,94
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung-27.940 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert507.940 €
Verkehrswert480.000 €
Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
466 m² Gesamtgrundstück = 466 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
466 m² × 1.090 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden
1.030 €/m²
BRW-Verhältnis
1.030 €/m² / 1.090 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
480.000 € − 507.940 € = -27.940 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 3.623 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 3.360 bis 7.040 Euro, typisch 4.100 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 3.152 bis 5.089 Euro, Median 4.057 Euro. 13 Vergleichsfälle zwischen 2.585 und 17.171 Euro pro Quadratmeter, 2 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne · -12 % zum typischen Wert

Verkehrswert geteilt durch 133 m² Wohnfläche · Baujahr 1955 · Zustand durchschnittlich

Üblicher Marktpreis · Köln

4.100 €/m²typischer Wert

Spanne 3.360 – 7.040 €/m²

Quelle
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Basis
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

4.057 €/m²Median · 13 Fälle

Mittlere Hälfte 3.152 – 5.089 €/m²

Baujahr
hier 1955Gruppe 1925
Zustand
hier durchschnittlichGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 133 m²Gruppe 123 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig
Datenbasis
13 Objekte im Stadtgebiet aus den letzten 12 Monaten; Zustand liegt für 4 der 13 vor
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)

Dieses Objekt liegt -11 % unter diesem Median.¹

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,00 – 16,30 €/m² im Monat, typisch 10,50 €/m² · Rheinische Immobilienbörse e.V. / Stadt Köln (Mietspiegel), 2025

¹ Dieses Objekt ist rund 30 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1955 gegenüber typisch 1925). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Alle 13 Vergleichsobjekte anzeigen(Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 2,0 km entfernt (Mauenheim) — 3.152 €/m², Baujahr 1925, sanierungsbedürftig, 165 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Winkelfeld, Rath/ HeumarEinfamilienhaus—123 m²unbewertet318.000 €2.585 €17.06.2026unbekannt
Hermann-Josef-Schmitt-Straße, KölnReihenhaus—117 m²unbewertet326.000 €2.786 €05.05.2026unbekannt
Sintherer Str., KölnDoppelhaushälfte—256 m²unbewertet730.000 €2.852 €28.05.2026unbekannt
Guntherstraße, MauenheimReihenhaus1925165 m²sanierungsbedürftig520.000 €3.152 €28.09.20262,0 km
Berner Straße, MülheimEinfamilienhaus, Reihenhaus195788 m²sanierungsbedürftig290.000 €3.295 €17.11.20264,5 km
Wilhelm-König-Str., KölnDoppelhaushälfte—138 m²unbewertet500.000 €3.623 €19.05.2026unbekannt
Scharffensteinstr., StammheimZweifamilienhaus, Garage1910122 m²durchschnittlich495.000 €4.057 €21.10.20263,5 km
Bilsteiner Straße, KölnDoppelhaushälfte—137 m²unbewertet600.000 €4.380 €18.06.2026unbekannt
Kielsweg, PollEinfamilienhaus—117 m²unbewertet587.700 €5.023 €24.06.2026unbekannt
Uhuweg, RondorfDoppelhaushälfte1999119 m²durchschnittlich605.000 €5.089 €12.10.202610,0 km
Luzerner Weg, MülheimEinfamilienhaus—83 m²unbewertet430.000 €5.181 €01.07.2026unbekannt
Hans-Katzer-Str., JunkersdorfEinfamilienhaus—146 m²unbewertet790.000 €5.411 €01.07.2026unbekannt
Im Hasengarten, HahnwaldEinfamilienhaus, Doppelgarage—251 m²unbewertet4.310.000 €17.171 €15.07.202610,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (durchschnittlich gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
11 Fakten
01Bewertung602Ertrag103Zustand4
01

Bewertung

6 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag
02

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
03

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Zweifamilienhaus in 50733 Köln-Nippes, Seekabelstr. 20, freistehen, unterkellert, eingeschossig, ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 132,5 m2. Hiervon entfallen ca. 68,5 m2 auf die Erdgeschosswohnung und ca. 64 m2 auf die Dachgeschosswohnung. Das in den 1950er Jahren errichtete Gebäude wurde in einigen Bereichen modernisiert. Der bauliche Zustand wird als (noch) normal beurteilt. In Teilbereichen besteht ein Instandhaltungsstau. Grundstücksgröße: 466 m² Eine Weitergabe der Kontaktdaten des Antragsteller kann gem. DSGVO nicht - auch nicht telefonisch - erfolgen. Gutachteneinsichten können zu den allgemeinen Publikumszeiten des Gerichts, jedoch nur nach vorheriger Terminvereinbarung erfolgen. Entsprechende Termine können online auf der Internetseite des Amtsgerichts Köln oder telefonisch unter den Nummern 0221/7711-782, 197, 323 oder 842 vereinbart werden. Geben Sie hierbei unbedingt das Aktenzeichen des Verfahrens an (z.B. 92 K …/25) Die Einzelwerte betragen: - Gemarkung Nippes Blatt 29177, lfd. Nr. 1 395.900,00 € - Gemarkung Nippes Blatt 29177, lfd. Nr. 2 84.100,00 €

Datenhinweise
  • · Hervorragende Datenlage mit aktuellem Vollgutachten (Stichtag Dezember 2025), detaillierter Ortsbesichtigung und vollständigen behördlichen Auskünften.
  • · Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachter; Innenzustand und technische Anlagen wurden detailliert aufgenommen.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 09.09.2026, 09:55

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Köln, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.