ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Leutersdorf, Thüringen

Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein Wohnhaus mit Anbau und zwei Garagenanbauten in dörflicher Wohnlage von Leutersdorf (Untere Dorfstraße 53, laut Grundbuch Löhnersgasse 53). Das Grundstück umfasst 500 m² und ist straßenseitig erschlossen; ein klassischer Gartenbereich ist nicht vorhanden. Das Wohnhaus wurde schätzungsweise Mitte des 18. Jahrhunderts in Fachwerk- und Massivbauweise errichtet und verfügt über einen Naturstein-Gewölbekeller sowie ein ausgebautes Dachgeschoss samt Galerie im Spitzboden. Laut Bauunterlagen des Schuldners beläuft sich die Wohnfläche auf rund 272 m², ergänzt durch etwa 112 m² Nutzfläche. Der bauliche Zustand des Innenausbaus entspricht weitgehend dem Standard der Modernisierungsphasen um 1995 sowie 2012 bis 2016. Gravierende Baumängel wurden bei der Innenbesichtigung nicht festgestellt, jedoch weist das Gebäude historische Spezifika wie geringe Deckenhöhen (ca. 2,0 bis 2,3 m, Durchgänge teils 1,9 m), Durchgangszimmer und steile Treppen auf. Energetisch besteht Nachholbedarf, da kein zeitgemäßer Wärmeschutz nach GEG gegeben ist. Beheizt wird die Immobilie über eine Pellet-Zentralheizung. Die beiden Garagenanbauten sind im Rohbauzustand unverputzt, torlos und nur provisorisch abgedichtet. Im Grundbuch von Leutersdorf (Blatt 410) sind keine Baulasten vermerkt; das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz. Das Gutachten weist neben der Zwangsvollstreckung eine Auflassungsvormerkung in Abteilung II aus. Auffällig ist eine Diskrepanz beim Aktenzeichen im Gutachtengutachten-Deckblatt (11 K 44/22 statt 10 K 44/22). Die Wertermittlung erfolgte im Sachwertverfahren (vorläufiger Sachwert 330.000 €). Nach Anwendung des Sachwertfaktors von 0,76 sowie objektspezifischen Abschlägen für den fehlenden Garten (Faktor 0,85) und die Kubatur/Grundrisse (Faktor 0,80) wurde der Verkehrswert auf 170.500 € festgesetzt. Für Kaufinteressenten stellt die Immobilie ein Sanierungs- und Fertigstellungsobjekt mit viel Wohnfläche dar. Aufgrund der Raumgeometrie und des fehlenden Gartengrundstücks eignet sich das Zweifamilienhaus vornehmlich für Käufer mit handwerklichem Geschick zur Eigennutzung oder individuellen Vermietung nach Abschluss der Restfertigstellungen.