TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Marzling, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein freistehendes Zweifamilienhaus samt Pkw-Garage auf einem 723 m² großen, trapezförmigen Grundstück in 85417 Marzling, Rosenstraße 5. Marzling grenzt direkt an die Kreisstadt Freising an und zeichnet sich durch eine hervorragende Anbindung an die Metropolregion München über die A92 und den örtlichen MVV-Bahnhof aus. Das Anwesen liegt an einer wenig befahrenen Ortsstraße in leicht ansteigender Hanglage und ist als allgemeines Wohngebiet gemäß § 34 BauGB einzuordnen. Das Wohnhaus verfügt über Erdgeschoss, ausgebautes Dachgeschoss sowie Vollunterkellerung und umfasst eine Gesamtwohnfläche von rund 175 m² bei einer Bruttogrundfläche von etwa 404 m². Der ursprüngliche Baukörper datiert aus dem Jahr 1957 und wurde 1978 um einen Anbau erweitert; die Garage entstand 1965 und wurde 1979 vergrößert. Der bauliche Zustand des Wohngebäudes wird vom Sachverständigen als renovierungsbedürftig und im derzeitigen Zustand nur eingeschränkt nutzbar beschrieben. Sukzessive Modernisierungen an Leitungen, Fenstern und Bädern erfolgten zwischen 1978 und 2004, und die Gaszentralheizung stammt aus dem Jahr 2004. Wesentliche Mängel betreffen partielle Feuchtigkeitsschäden an den Kelleraußenwänden, erneuerungsbedürftige Bodenbeläge, Sanierungsbedarf bei den Sanitäranlagen sowie fehlende Wärmedämmung im Dachbereich. Die Beseitigung der sichtbaren Bauschäden und Restarbeiten wurde im Gutachten mit 57.000 € für das Wohnhaus und mit 9.500 € für die Garage beziffert. Die energetische Klassifizierung weist mit einem Endenergiebedarf von 260 bis 280 kWh/(m²a) die schlechteste Effizienzklasse H aus, was mittelfristig Sanierungsinvestitionen erfordert. Grundbuchrechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Das Bestandsverzeichnis Blatt 2882 verzeichnet das Flurstück 431/4; wertmindernde Belastungen in Abteilung II oder III bestehen abseits des Versteigerungsvermerks nicht. Denkmalschutz liegt laut Auskunft nicht vor, und Altlastenfreiheit wird gutachterlich mangels Auffälligkeiten unterstellt. Für Bieter ist zu beachten, dass die Garage bei der Ortsbesichtigung nicht zugänglich war und daher nur von außen bewertet werden konnte. Zudem wurde der reine Bodenwert vor Abzug von Gartenarbeiten mit 850 €/m² bzw. 614.550 € festgestellt, wovon nach einem Gartenabzug von 12.291 € ein Bodenwert von 602.259 € verbleibt. Im Ergebnis bietet das Objekt aufgrund des sehr hohen Bodenwertanteils von über 87 % des Gesamtwertes ein solides Fundament für eine wertsteigernde Neugestaltung. Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert von 685.000 € basiert auf einem fundierten Sachwertverfahren, in das ein Marktanpassungsabschlag von 12,7 % eingeflossen ist. Durch den sofortigen Leerstand entfallen Räumungs- oder Kündigungsrisiken, sodass Modernisierungsmaßnahmen unmittelbar nach dem Zuschlag beginnen können. Bei entsprechend kalkulierter Sanierungsreserve stellt das Anwesen eine werthaltige Akquisitionsgelegenheit im Münchener Umland dar.