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0005 K 0017/ 2025
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5 FOTOS

ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Neuenrade, Nordrhein-Westfalen

Garbecker Straße 29, 58809 Neuenrade
Verkehrswert
224.000 €
Wohnfläche
162,02 m²
Termin
15.12.2026
in 96 Tagen

Kategorie

Zweifamilienhaus

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0005 K 0017/ 2025
AmtsgerichtAltena

Kenndaten

Wohnfläche162,02 m²
Grundstück1.375 m²
Baujahr1957
ZustandSanierungsbedarf
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen6Risiken5Wertanpassungen8

Fazit

Das Objekt richtet sich primär an handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobereite Investoren, die handwerkliches Potenzial in einer gewachsenen Wohnlage im Sauerland suchen. Wesentlicher Risikofaktor ist der unbekannte Innenzustand aufgrund der verweigerten Besichtigung sowie der sichtbare Fertigstellungsrückstand. Interessenten sollten bei der Gebotskalkulation ausreichende Sicherheitsreserven für Inneninstandsetzungen und eine eventuelle Räumung einplanen.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Zweifamilienhaus · Bj. 1957 · vermietet

Versteigert wird ein freistehendes, teilunterkellertes Ein- bis Zweifamilienhaus mit integrierter Doppelgarage und ehemaligem Stallgebäude auf einem 1.375 m² großen Grundstück in 58809 Neuenrade-Küntrop. Die Wohnfläche beläuft sich auf rund 162 m², verteilt auf Erd- und ausgebautes Dachgeschoss. Das Ursprungsbaujahr datiert auf 1957 mit Erweiterungen in den Jahren 1975 und 1990. Der bauliche Zustand ist renovierungs- und fertigstellungsbedürftig, wobei eine Innenbesichtigung durch den Schuldner verweigert wurde. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 224.000,00 €.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Garbecker Straße 29 befindet sich in ruhiger, mittlerer Wohnlage im Ortsteil Küntrop der Stadt Neuenrade. Das Grundstück umfasst 1.375 m² und ist mit einem freistehenden, eingeschossigen Ein- bis Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, integrierter Doppelgarage sowie einem massiven ehemaligen Stallgebäude bebaut. Das Ursprungsgebäude wurde 1957 errichtet, 1975 um die Garage erweitert und 1990 aufgestockt und angebaut (gewichtetes Baujahr 1964). Die Gesamtwohnfläche beträgt 162,02 m², aufgeteilt in 67,69 m² im Erdgeschoss und 94,33 m² im Dachgeschoss. Der bauliche Gesamtzustand ist nicht zufriedenstellend; es besteht offensichtlicher Fertigstellungs- und Instandhaltungsbedarf. Zu den erkennbaren Mängeln zählen fehlender Außenputz am Sockel und an den Anbauten, fehlende Absturzsicherungen und Bodenbeläge an der Terrasse sowie fehlende Fensterbänke. Die technische Gebäudeausstattung und der Innenausbau konnten gutachterlich nicht geprüft werden, da der Schuldner die Innenbesichtigung verweigerte. Im Sach- und Vergleichswertverfahren wurde daher ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 25.000,00 € angesetzt. In Abteilung II des Grundbuchs bestehen keine wertbeeinflussenden Eintragungen, Altlasten oder Denkmalschutzauflagen. Es besteht jedoch das Risiko künftiger Erschließungsbeiträge für den Straßenausbau (Sicherheitsabschlag 5.000,00 €). Zudem wird das Objekt durch den Eigentümer bewohnt, was ein Räumungsrisiko birgt. Insgesamt bietet die Liegenschaft bei einem Verkehrswert von 224.000,00 € (entsprechend 1.383,00 €/m² Wohnfläche) ein solides Raum- und Flächenangebot für Selbstnutzer oder Entwickler. Aufgrund des unbekannten Innenzustands und des Renovierungsstaus sollten Bieter jedoch erhebliche finanzielle Puffer für Sanierungsmaßnahmen berücksichtigen.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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20 / 26 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0005 K 0017/ 2025
AmtsgerichtAltena
BundeslandNordrhein-Westfalen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit15.12.2026 · 10:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartZweifamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Baujahr1957
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert224.000 €
Wohnfläche162,02 m²
Grundstücksfläche1.375 m²
Anteilige Grundstücksfläche1.375 m²
Bodenrichtwert120 €/m²
Anteiliger Bodenwert165.000 €1.375 m² × 120 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeGarbecker Straße
Hausnummer29
PLZ58809
OrtNeuenrade
StadtteilKüntrop

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert120 €/m²
Anteilige Bodenfläche1.375 m²
Anteiliger Bodenwert165.000 €
Verkehrswert224.000 €
BRW-Verhältnis1,36
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung59.000 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert165.000 €
Gebäude / Wohnung59.000 €
Verkehrswert224.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
1.375 m² Gesamtgrundstück = 1.375 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
1.375 m² × 120 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden
163 €/m²
BRW-Verhältnis
163 €/m² / 120 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
224.000 € − 165.000 € = 59.000 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 1.383 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 1.620 bis 1.970 Euro, typisch 1.800 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.044 bis 1.586 Euro, Median 1.431 Euro. 19 Vergleichsfälle zwischen 300 und 2.342 Euro pro Quadratmeter, 11 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Dieses Objekt1.383 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 162 m² Wohnfläche · Baujahr 1957 · Zustand sanierungsbedürftig

Üblicher Marktpreis · Neuenrade

1.800 €/m²typischer Wert

Spanne
1.620 – 1.970 €/m²
Dieses Objekt
-23 % unter dem typischen Wert
Quelle
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Märkischen Kreis (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.431 €/m²Median · 19 Fälle

Spanne
1.044 – 1.586 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-3 % unter dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
19 Objekte; der Zustand liegt für 15 der 19 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1957Gruppe 1959
Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 162 m²Gruppe 148 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,03 – 6,97 €/m² im Monat, typisch 6,22 €/m² · angesetzt in 11 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 19 Vergleichsobjekte anzeigen(Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt — 1.881 €/m², Baujahr 2005, durchschnittlich, 136 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Leckingser Straße, IserlohnEinfamilienhaus—333 m²unbewertet100.000 €300 €03.07.2026unbekannt
Seydlitzstraße, PlettenbergGarage, Einfamilienhaus1957132 m²stark sanierungsbedürftig90.000 €682 €05.10.20268,0 km
ÜtterlingsenDoppelhaushälfte1919170 m²sanierungsbedürftig125.000 €735 €18.11.20266,0 km
Im Winkel, Kleinhammer / OsmeckeZweifamiliendoppelhaushälfte1959117 m²sanierungsbedürftig105.000 €895 €25.11.20266,0 km
Timbergstraße, WettringhofEinfamilienhaus, Reihenhaus1970165 m²sanierungsbedürftig160.000 €970 €24.08.202611,0 km
Krähennocken, KierspeGarage, Einfamilienhaus, Einfamilienhaus als Doppelhaushälfte mit Anbau1940160 m²sanierungsbedürftig179.000 €1.119 €03.09.202625,0 km
Stünenburg, ObergrüneEinfamilienhaus, Stallgebäude190383 m²stark sanierungsbedürftig94.000 €1.133 €07.08.202612,0 km
Nordstraße, MühlendorfEinfamilienhaus1955126 m²renovierungsbedürftig / einfach159.000 €1.262 €20.10.202610,0 km
Heimenthal, GrünenthalEinfamilienhaus—200 m²sanierungsbedürftig280.000 €1.400 €30.07.202613,0 km
Warmkestraße, BlintropEinfamilienhaus1961116 m²renovierungsbedürftig / einfach166.000 €1.431 €09.12.20262,0 km
Asenbach, RotthausenZweifamilienhaus, Kfz-Stellplatz, Garage1956135 m²sanierungsbedürftig200.000 €1.481 €31.08.202620,0 km
Mondhahnstraße, Altena (Westf.)Einfamilienhaus—148 m²unbewertet220.000 €1.486 €01.07.20269,0 km
Mondhahnstraße, DahleEinfamilienhaus1978148 m²sanierungsbedürftig220.000 €1.486 €22.09.20264,5 km
Bergstraße, IserlohnEinfamilienhaus—94 m²unbewertet140.000 €1.497 €26.06.2026unbekannt
Alter Weg, DahleGarage, Einfamilienhaus1963164 m²gepflegt274.000 €1.674 €17.11.20269,0 km
Erlenstraße, BalveDoppelhaushälfte—104 m²unbewertet195.000 €1.875 €15.06.2026unbekannt
Landwehr, NeuenradeDoppelhaushälfte2005136 m²durchschnittlich256.000 €1.881 €29.09.20261,5 km
Eichendorffstraße, MendenEinfamilienhaus2003184 m²durchschnittlich370.000 €2.010 €02.11.202616,0 km
Hesmecke, KleinhammerEinfamilienhaus1961179 m²gepflegt420.000 €2.342 €15.10.20267,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
11 Fakten
01Bewertung602Ertrag103Zustand4
01

Bewertung

6 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag
02

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
03

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein teilunterkellertes, eingeschossiges Ein-/ Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und integrierter Doppelgarage. Das Baujahr ist 1957; Anbau und Aufstockung 1975 und 1990. Die Wohnfläche beträgt rd. 162 m2. Es besteht Fertigstellungsbedarf.

Datenhinweise
  • · Sehr detailliertes und strukturiertes Verkehrswertgutachten der JUNG Immobilienwertermittlung GmbH aus Juni 2026. Größte Datenlücke ist der mangels Innenbesichtigung unbekannte Innenzustand.
  • · Nur Außenbesichtigung möglich — Innenzustand, Installationen und Raumausstattungen basieren auf Annahmen und Bauakten.
09

Steuerliche Optimierung

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Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 10.09.2026, 01:56

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Märkischer Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.