KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Zweifamilienhaus · Bj. 1960 · Unklar

Zum Aufruf kommt ein Zweifamilienhaus mit Doppelgarage und Lagergebäude in 36119 Neuhof-Hattenhof auf einem 1.568 m² großen Grundstück. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 405.000,00 € und wurde im Sachwertverfahren zum Stichtag 29.04.2026 ermittelt. Das Baujahr wird mangels vorliegender Unterlagen anhand von Grundbucheintragungen auf circa 1960 geschätzt; genaue Wohn- und Nutzflächen werden im vorliegenden Exposé-Gutachten nicht ausgewiesen. Ein zentrales Bieterrisiko besteht darin, dass ausschließlich eine Außenbesichtigung stattfand, welche zudem aus Sicherheitsgründen unter Polizeibegleitung durchgeführt werden musste. Der Versteigerungstermin ist auf den 29.01.2027 vor dem Amtsgericht Fulda terminiert.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kann allenfalls für risikobereite Investoren oder handwerklich erfahrene Projektentwickler in Betracht kommen, die über signifikante Liquiditätsreserven für eine Totalrenovierung verfügen. Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung und des unter Polizeibegleitung durchgeführten Ortstermins wiegen das Durchsetzungs- sowie das bauliche Sanierungsrisiko außerordentlich schwer. Bietinteressenten sollten ohne vorherige Klärung der Besitzverhältnisse und ohne einen massiven Sicherheitsabschlag auf das Gebot von einer Beteiligung an der Versteigerung absehen.

Chancen

5

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Weiherstraße 3 im Ortsteil Hattenhof der Gemeinde Neuhof, etwa 13 km südwestlich der Fuldaer Innenstadt. Die Liegenschaft umfasst das Flurstück 140/2 der Flur 19 mit einer beachtlichen Grundstücksgröße von 1.568 m², ausgewiesen als baureifes Land im Mischgebiet mit beitragsfreiem Erschließungszustand. Auf dem Areal befindet sich ein vermutliches Zweifamilienhaus nebst Doppelgarage und weiterem Lagergebäude. Das genaue Baujahr des Hauptgebäudes konnte mangels vorliegender Bauakten und Nachweise nicht exakt bestimmt werden; anhand grundbuchlicher Eintragungen und der optischen Erscheinung geht der Sachverständige von einer Errichtung um das Jahr 1960 aus. Die Restnutzungsdauer wird auf 14 Jahre beziffert. Eine Innenbesichtigung des Wohngebäudes sowie der Nebengebäude war nicht möglich. Der Gutachter konnte die Liegenschaft am 29.04.2026 lediglich von außen in Augenschein nehmen, wobei der Ortstermin aus Sicherheitsgründen unter Polizeibegleitung erfolgte. Äußerlich vermittelt das Wohnhaus einen einfachen, baualtersgemäßen Eindruck mit üblichen Gebrauchsspuren, ohne dass unmittelbar ein gravierender Instandhaltungsstau sichtbar war. Die Nebengebäude befinden sich in einem sichtlich einfachen baulichen Zustand. Flächenangaben zur Wohn- oder Nutzfläche sind im fünfseitigen Exposé-Gutachten nicht aufgeführt. Der Verkehrswert wurde auf Grundlage eines Sachwertverfahrens zum Wertermittlungsstichtag 29.04.2026 ermittelt. Bei einem Bodenrichtwert von 64,00 €/m² errechnet sich ein Bodenwert von 100.400,00 €. Zusammen mit dem Sachwertfaktor von 1,09 ergibt sich ein Sachwert von 404.945,00 €, woraus der festgesetzte Gesamtverkehrswert von 405.000,00 € abgeleitet wurde. Ein Versteigerungsvermerk ist seit dem 17.12.2025 im Grundbuch eingetragen. Investitionsseitig stellt die Immobilie aufgrund der vollständig unbekannten Innenverhältnisse und des offensichtlichen Eskalationspotenzials vor Ort ein Hochrisiko-Engagement dar. Zwar bietet das großzügige Grundstück Entwicklungschancen, doch sollten Gebote zwingend erhebliche Unwägbarkeiten bei Räumung, Modernisierung und Ausbauzustand einkalkulieren.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung: Zweifamilienhaus mit Nebengebäuden

Hinweise zur Datenlage

Es liegt lediglich ein 5-seitiges Exposé-Gutachten ohne Flächenberechnungen, Grundrisse oder Baubeschreibung vor. Zudem fand lediglich eine Außenbesichtigung unter Polizeibegleitung statt.
Nur Außenbesichtigung — Innenzustand, Grundrisszuschnitt und Haustechnik sind nicht belegt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0005 K 0063/2025
Amtsgericht: Fulda
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 29.01.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Zweifamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1960

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 405.000 €
Grundstücksfläche: 1.568 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.568 m²
Bodenrichtwert: 64 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 100.352 €1.568 m² × 64 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Weiherstraße
Hausnummer: 3
PLZ: 36119
Ort: Neuhof
Stadtteil: Hattenhof

Weitere Angaben aus dem Gutachten12 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Erbbaurecht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Üblicher Marktpreis · Neuhof	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.205 €/m²typischer Wert	1.811 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	2.178 – 2.453 €/m²	1.440 – 2.286 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Neuhof

2.205 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.178 – 2.453 €/m²
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.811 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 1.440 – 2.286 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Neuhof	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	9 Objekte

Üblicher Marktpreis · Neuhof

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 9 Objekte

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1960Gruppe 1970
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,67 – 11,01 €/m² im Monat, typisch 8,51 €/m² · angesetzt in 210 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 9 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 3,5 km entfernt (Welkers) — 2.679 €/m², gepflegt, 112 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Mittelweg, Langenschwarz	Zweifamilienhaus, Gewerbeeinheit (z.B. Laden, Büro)	1874	232 m²	sanierungsbedürftig	250.000 €	1.078 €	02.09.2026	30,0 km
Berliner Straße, Neuhof	Einfamilienhaus, unbebautes Grundstück	—	276 m²	stark sanierungsbedürftig	380.000 €	1.377 €	22.01.2027	5,0 km
Wartburgring, Hünfeld	Einfamilienhaus	1970	250 m²	sanierungsbedürftig	360.000 €	1.440 €	04.11.2026	25,0 km
Zum Germanendorf, Mackenzell	Einfamilienhaus	2020	162 m²	sanierungsbedürftig	275.000 €	1.698 €	30.09.2026	25,0 km
Dorfwiesenweg, Büchenberg	Einfamilienhaus	2009	217 m²	durchschnittlich	393.000 €	1.811 €	18.09.2026	4,5 km
An der Liede, Schmalnau	Einfamilienhaus	1987	117 m²	sanierungsbedürftig	258.000 €	2.209 €	13.11.2026	8,0 km
Von-Galen-Straße, Ziehers-Nord	Einfamilienwohnhaus	1965	105 m²	durchschnittlich	240.000 €	2.286 €	27.11.2026	11,0 km
Am Kreuz, Welkers	Doppelhaushälfte, Am Kreuz 6, 8	—	112 m²	gepflegt	300.000 €	2.679 €	04.12.2026	3,5 km
von-Galen-Straße, Ziehers-Nord	Einfamilienwohnhaus (Reihenendhaus)	1965	105 m²	renovierungsbedürftig / einfach	312.000 €	2.971 €	27.11.2026	11,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Exposé-Gutachten S. 2

Bodenrichtwert: 64 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.568 m²
Anteiliger Bodenwert: 100.352 €
Verkehrswert: 405.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,04
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 304.648 €

Quelle: KI/Gutachten · Exposé-Gutachten S. 2

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert100.352 €

Gebäude / Wohnung304.648 €

Verkehrswert405.000 €

Zone: Mischgebiet

Rechenweg

Flächenanteil: 1.568 m² Gesamtgrundstück = 1.568 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.568 m² × 64 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 258 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 258 €/m² / 64 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 405.000 € − 100.352 € = 304.648 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Fulda, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart