ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Radebeul, Sachsen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich an der Kötzschenbrodaer Straße 116 im östlichen Bereich des Ortsteils Kötzschenbroda der traditionsreichen Stadt Radebeul (Landkreis Meißen). Radebeul zeichnet sich durch eine dynamische Bevölkerungsentwicklung und hervorragende Anbindung an die sächsische Landeshauptstadt Dresden aus. Die Gesamtliegenschaft besteht aus den drei Flurstücken 981/1, 981/2 und 981/3 mit einer Gesamtfläche von 17.200 m². Planungsrechtlich ist das Grundstück nach § 35 BauGB als Außenbereichsfläche eingestuft; der Flächennutzungsplan stellt den überwiegenden Bereich als Landwirtschaftsfläche dar. Neben der Wohnbauumgriffsfläche (1.095 m²) umfasst das Areal Freizeitgarten- (650 m²), Privatgrün- (4.400 m²), Acker- (9.414 m²), Verkehrs- (207 m²) sowie Öd-/Unlandflächen (1.434 m²). Bebaut ist das Grundstück mit einem eingeschossigen, voll unterkellerten Zweifamilienwohnhaus mit ausgebautem Mansarddach (Baugenehmigung 1898) sowie mehreren ein- bis zweigeschossigen massiven Nebengebäuden einer ehemaligen Gärtnerei (Entstehung überwiegend vor 1950). Die Wohn-/Nutzfläche des Wohnhauses wird nach Nutzflächenfaktoren auf ca. 125 m² beziffert (Brutto-Grundfläche ca. 284 m²). Das Wohnhaus verfügt über eine Klinkerfassade, Schiefereindeckung und Kunststofffenster. Äußerlich erkennbar ist eine Solarthermieanlage. Nach äußerem Anschein wurden seit ca. 20 Jahren keine wesentlichen Modernisierungen vorgenommen, weshalb von einem altersgemäßen, sanierungsbedürftigen Standard auszugehen ist. Dem Sachverständigen wurde der Zutritt zum Objekt und Gebäude verwehrt; die Begutachtung stützt sich ausschließlich auf Aktenlage und Straßeneinsicht. Wegen des damit verbundenen Bieterrisikos wurde im Sachwertverfahren ein Marktabschlag von 20 % (-85.926 EUR) berücksichtigt. Vertragliche Bindungen sind ungesichert; nach Inaugenscheinnahme soll eine Wohneinheit im Erdgeschoss vermietet sein. Das Altlastenkataster weist keinen Altlastenverdacht aus, Baulasten bestehen laut Stadtverwaltung nicht, Denkmalschutz liegt nicht vor. Erschließungsbeiträge fallen nach derzeitiger Rechtslage nicht mehr an. Der ermittelte Verkehrswert von 413.000 EUR spiegelt den Substanzwert des Wohnhauses sowie den differenzierten Bodenwert des Gesamtareals wider. Vor einem Zuschlag sollten Bieter die baurechtlichen Grenzen für Außenbereichsflächen beachten und ein Sicherheitsbudget für die unbesichtigten Innenräume einplanen.