KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Zweifamilienhaus · + 1 Stellplatz · vermietet

Versteigert wird ein historisches Gebäudeensemble (ehemaliger Schleifkotten) auf einem 1.214 m² großen Grundstück im Morsbachtal an der Stadtgrenze von Wuppertal und Remscheid (postalisch 42857 Remscheid). Das Anwesen umfasst vier Gebäudeteile und einen Carport; die Gebäudeteile A und B sind infolge eines Brandes unbewohnbar und abrissreif. Die noch nutzbaren Gebäudeteile C und D verfügen über ca. 250 m² Wohnfläche, werden vom Vater des Eigentümers mietfrei genutzt und konnten im Inneren nicht besichtigt werden. Das Objekt liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich sowie in einem Überschwemmungsgebiet, zudem ist das Grundstück als altlastverdächtige Fläche der Erhebungsklasse I registriert. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 285.000,00 € und basiert auf dem Sachwertverfahren.

Biet-Score

Sehr riskant · 21 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich an risikobewusste Sanierungsspezialisten oder versierte Selbstnutzer, die über Erfahrung im Umgang mit Brandruinen, Außenbereichsimmobilien und Räumungsprozessen verfügen. Chancen liegen im idyllischen Grundstück und dem historischen Kottenflair, denen jedoch erhebliche Unwägbarkeiten durch den verweigerten Zutritt zu den Hauptgebäuden C/D und die erforderlichen Abbrucharbeiten an A/B gegenüberstehen. Vor einer Gebotsabgabe sind zwingend Puffer für Abbruchkosten, Schadstoffsanierung und gerichtliche Räumungsmaßnahmen einzuplanen.

Chancen

5

Großzügiges Grundstück mit 1.214 m² Fläche in landschaftlich reizvoller Alleinlage im bergischen Morsbachtal.
Historisches Ensemble mit circa 250 m² Wohnfläche in den Gebäudeteilen C und D mit Sanierungs- und Individualisierungspotenzial.
Bestehende Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen aus den Jahren 2003 bis 2006 als bauliche Grundsubstanz bei C und D.

Risiken

8

Kein Zugang zur Innenbesichtigung der bewohnbaren Gebäudeteile C und D gewährt; hohes Risiko verdeckter Mängel und Instandhaltungsstau.
Gebäude A ist eine Brandruine und Gebäude B unbewohnbar; Abriss und Entsorgung sind mit kalkulierten Kosten von mindestens 20.000,00 € geboten.
Objekt wird mietfrei vom Vater des Eigentümers bewohnt; es drohen aufwendige Räumungsverfahren nach dem Zuschlag.

Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Leierkotten 1 liegt im südlichen Außenbereich von Wuppertal im Morsbachtal an der Grenze zu Remscheid (postalische Anschrift: 42857 Remscheid). Das 1.214 m² große Grundstück (Flurstücke 2724 und 2725) ist mit einem historisch entstandenen Gebäudeensemble eines ehemaligen Schleifkottens, bestehend aus vier zusammenhängenden Gebäudeteilen (A bis D) sowie einem offenen Holz-Carport, bebaut. Nach dem Brand im Februar 2021 ist der Gebäudeteil A eine ungesicherte Brandruine und Teil B ebenfalls unbewohnbar; für beide Baukörper besteht Abrissgebot ohne wirtschaftliche Restnutzungsdauer. Die verbleibenden Gebäudeteile C und D weisen eine Wohnfläche von ca. 250 m² auf, konnten vom Gutachter im Inneren jedoch nicht besichtigt werden, da der Bewohner den Zutritt verweigerte. Das Anwesen befindet sich in einem stark vernachlässigten Gesamtzustand. Während für die Teile C und D nach Modernisierungen in den Jahren 2003 bis 2006 eine Restnutzungsdauer von 34 Jahren unterstellt wurde, flossen erhebliche Abschläge in die Sachwertermittlung ein: 20.000,00 € für Abriss und Entsorgung der Brandruine, 26.505,27 € Risikoabschlag (15 % des Gebäudesachwerts) wegen des unbekannten Ausbauzustands sowie 8.000,00 € für den Pflegerückstand der Außenanlagen. Die Außenanlagen sind stark verwildert, grenzen über eine meterhohe Betonstützmauer an die Straße und weisen einen früheren Ziegelschornstein sowie einen Gartenteich auf. Rechtlich und lagebezogen bestehen gravierende Restriktionen: Das Grundstück liegt im baurechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB), im FNP als landwirtschaftliche Fläche und als Überschwemmungsgebiet nach § 32 WHG ausgewiesen. Ein Bachlauf ('Leyersiepen') fließt unmittelbar durch das Gebäude. Das Kataster weist das Grundstück zudem als altlastverdächtige Fläche der Erhebungsklasse I aus. Die Liegenschaft wird vom Vater des Eigentümers mietfrei bewohnt, sodass ein Mietertrag fehlt und eine Räumung nach dem Zuschlag notwendig werden kann. Im Grundbuch eingetragene Wegerechte mindern den Marktwert faktisch, blieben aber im ZVG-Verfahren abzugslos. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 26.03.2026 auf 285.000,00 € festgesetzt, gestützt auf das Sachwertverfahren (Sachwert 287.000,00 €, Ertragswert 254.000,00 €) mit einem beitragsfreien Bodenwert von 216.000,00 €. Aufgrund der Brandruine, der fehlenden Innenbesichtigung und der Hochwasser- sowie Außenbereichslage ist das Objekt nur für investitions- und durchsetzungsstarke Investoren geeignet.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten: Grundstück im Morsbachtal bebaut mit einem Ein- bis Zweifamilienhaus und einem Carport. Es handelt sich um ein historisch entstandenes Gebäudeensemble (ehem. Schleifkotten), das in den Jahren 2003-2006 saniert und modernisiert wurde, sich heute aber in einem vernachlässigten Gesamtzustand befindet. Das Objekt besteht aus vier Gebäudeteilen, von denen zwei infolge eines Brandes unbewohnbar sind, darunter eine Brandruine. Eine Innenbesichtigung der noch nutzbaren Gebäudeteile hat nicht stattgefunden.

Hinweise zur Datenlage

Gute Datenlage durch ein aktuelles Gutachten aus dem Jahr 2026, jedoch besteht eine wesentliche Informationslücke bezüglich des Innenzustands der bewohnbaren Gebäude C und D.
Eingeschränkt: Innenbesichtigung für Gebäude C und D wurde verweigert; nur Gebäude A (Brandruine) und B sowie Außenanlagen wurden besichtigt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0400 K 0366/ 2014
Amtsgericht: Wuppertal
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 21.01.2027 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Zweifamilienhaus · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilbesichtigung

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 285.000 €
Wohnfläche: 250 m²
Nutzfläche: 45 m²
Grundstücksfläche: 1.214 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.214 m²
Bodenrichtwert: 195 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 236.730 €1.214 m² × 195 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Leierkotten
Hausnummer: 1
PLZ: 42857
Ort: Remscheid
Stadtteil: Cronenberg

Weitere Angaben aus dem Gutachten25 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 9 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 250 m² Wohnfläche · Zustand stark sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Wuppertal2.600 €/m²typischer Wert	Vergleichbare Zwangsversteigerungen2.375 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	2.440 – 2.930 €/m²	1.840 – 2.792 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-56 % unter dem typischen Wert	-52 % unter dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Wuppertal

2.600 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.440 – 2.930 €/m²
Dieses Objekt: -56 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wuppertal (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.375 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.840 – 2.792 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -52 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (stark sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend renovierungsbedürftig / einfach).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Wuppertal	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Üblicher Marktpreis · Wuppertal

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 250 m²Gruppe 163 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,00 – 9,50 €/m² im Monat, typisch 8,25 €/m² · Stadt Wuppertal (Mietspiegel), 2023

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 7,0 km entfernt (Ronsdorf) — 2.808 €/m², renovierungsbedürftig / einfach, 209 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Holthauser Heide, Vohwinkel (Schöller)	Einfamilienhaus	1968	181 m²	renovierungsbedürftig / einfach	256.000 €	1.417 €	10.09.2026	9,0 km
Am Werloh, Wuppertal	Doppelhaushälfte	—	148 m²	unbewertet	259.000 €	1.750 €	18.05.2026	unbekannt
Windhukstraße, Langerfeld-Beyenburg	Einfamilienhaus als Reihenmittelhaus	—	79 m²	sanierungsbedürftig	167.000 €	2.111 €	23.11.2026	13,0 km
Stockmannsmühle, Elberfeld	Reihenhaus, 2 Garagen	1958	80 m²	unbewertet	180.000 €	2.250 €	20.08.2026	8,0 km
Zum großen Busch, Wuppertal	Einfamilienhaus	—	136 m²	unbewertet	340.000 €	2.500 €	30.04.2026	unbekannt
Zedernweg, Dönberg	Einfamilienhaus	1979	178 m²	renovierungsbedürftig / einfach	488.000 €	2.743 €	10.12.2026	13,0 km
Am Kraftwerk, Ronsdorf	freistehendes Wohnhaus Am Kraftwerk 5 und Einfamilienhaus Am Kraftwerk 7	—	209 m²	renovierungsbedürftig / einfach	586.000 €	2.808 €	15.10.2026	7,0 km
Hainholz, Barmen	Garage, Einfamilienhaus	1978	108 m²	durchschnittlich	308.600 €	2.846 €	12.11.2026	11,0 km
Mollenkotten, Nächstebreck	Grundstück, bebaut mit einem Einfamilienhaus	1930	207 m²	durchschnittlich	620.000 €	2.995 €	17.12.2026	15,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

Objektdaten

Bodenrichtwert: 195 €/m²; amtlicher Bodenrichtwert (BORIS)
Anteilige Bodenfläche: 1.214 m²
Anteiliger Bodenwert: 236.730 €
Verkehrswert: 285.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,20
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 48.270 €

Quelle: Objektdaten

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert236.730 €

Gebäude / Wohnung48.270 €

Verkehrswert285.000 €

Rechenweg

Flächenanteil: 1.214 m² Gesamtgrundstück = 1.214 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.214 m² × 195 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 235 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 235 €/m² / 195 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 285.000 € − 236.730 € = 48.270 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Remscheid, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart