ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Unna, Nordrhein-Westfalen

Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit nicht ausgebautem Satteldach und Vollunterkellerung in der Königsborner Straße 5 im Stadtteil Massen der Kreisstadt Unna. Das nach Westen ausgerichtete, fast rechteckig geschnittene Grundstück umfasst 480 m² und liegt an einer gut angebundenen Verbindungsstraße direkt gegenüber einer Realschule. Ergänzt wird der Baukörper durch eine seitlich angebaute Massivgarage mit Abstellraum. Die Mikrolage bietet eine umfassende Nahversorgung, kurze Wege zu Kindergärten und Schulen sowie eine hervorragende Anbindung an den regionalen ÖPNV und das Autobahnnetz (A1/B1). Das Gebäude wurde ca. 1964 in konventioneller Massivmauerwerksbauweise mit Klinker- und Kunstschieferfassade errichtet. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 165,08 m², aufgeteilt auf eine Erdgeschosswohnung mit 90,20 m² und überdachter Terrasse sowie eine Obergeschosswohnung mit 74,87 m². Das Bauwerk befindet sich laut äußerem Gesamteindruck in einem durchschnittlichen Erhaltungszustand, während der Gartenbereich verwildert ist. Da zu keinem der drei anberaumten Ortstermine Zutritt gewährt wurde, konnte das Gebäudeinnere nicht besichtigt werden; Ausstattung und Rohrbauzustand wurden sachverständig als baujahrestypisch unterstellt. Im Grundbuch von Unna Blatt 21025 ist in Abteilung II unter lfd. Nr. 2 ein Verzicht auf Überbaurente zulasten des Nachbargrundstücks eingetragen, welcher den baulichen Überstand der Garagendachkante auf Flurstück 1675 rechtlich regelt. Ebenfalls erfolgt der Trinkwasseranschluss über dieses Nachbargrundstück. Der Verkehrswert wurde gutachterlich vorrangig im Sachwertverfahren (313.000 €) unter Berücksichtigung eines 10-prozentigen Risikoabschlags wegen fehlender Innenbesichtigung auf 282.000 € festgesetzt; ein stützendes Vergleichswertverfahren ergab einen Wert von 326.000 €. Für Kapitalanleger und handwerklich versierte Erwerber eröffnet der vollständige Leerstand ideale Voraussetzungen für eine zeitnahe energetische Kernsanierung und Neupositionierung am Mietmarkt. Das Fehlen von Innenaufnahmen verlangt jedoch eine konservative Bietstrategie, die unvorhersehbare Instandsetzungskosten adäquat einpreist.