ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Unna, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Zweifamilienhaus nebst massiver Garage in der Königsborner Straße 5 im Stadtteil Massen der Kreisstadt Unna. Das ebene Grundstück umfasst 480 m² und liegt in einer mittleren Wohnlage an einer innerörtlichen Hauptverkehrsstraße mit guter Busanbindung und kurzen Wegen zu Schulen sowie zur S-Bahn nach Dortmund. Das Wohnhaus wurde ca. 1964 in Massivbauweise errichtet, ist zweigeschossig, voll unterkellert und besitzt ein nicht ausgebautes Satteldach. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 165 m², verteilt auf zwei separate Wohnungen im Erdgeschoss (ca. 90,20 m² inkl. anteiliger Terrassenfläche) und Obergeschoss (ca. 74,87 m²). Der bauliche Gesamteindruck wird im Gutachten als durchschnittlich eingestuft, wobei die Außenanlagen und der Garten verwildert wirken. Im Außenbereich sind Kunststofffenster mit Isolierverglasung sowie zwei Split-Klimageräte am Dachgeschoss erkennbar. Eine Innenbesichtigung des Gebäudes konnte trotz dreier Termine nicht durchgeführt werden; der Zustand der Innenräume, des Ausbaus und der Haustechnik (vermutet wird eine Öl-Zentralheizung) wurde vom Gutachter sachverständig als durchschnittlich unterstellt, konnte jedoch nicht funktionell überprüft werden. Ein Energieausweis lag nicht vor. Rechtlich ist zu beachten, dass der Wasseranschluss über das benachbarte Flurstück 1675 verläuft (abgesichert über Grunddienstbarkeit) und der Dachüberstand der Garage in dasselbe Flurstück hineinragt, wozu ein Verzicht auf Überbaurente in Abteilung II eingetragen ist. Das Grundstück ist altlastenfrei und frei von Baulasten. Die Wertermittlung erfolgte primär im Sachwertverfahren (gestützt durch das Vergleichswertverfahren). Vom vorläufigen marktangepassten Sachwert wurden 1.000 € für Baumängel/verwilderten Garten und ein 10%iger Risikoabschlag in Höhe von 31.300 € für die unterbliebene Innenbesichtigung abgezogen, woraus der Verkehrswert von 282.000 € resultiert. Das Objekt bietet nach Modernisierung gute Perspektiven für Selbstnutzer oder Vermieter, birgt jedoch wegen des gänzlich unbekannten Innenzustands und möglicher Sanierungsstaus spürbare Bieterrisiken, die bei der Gebotshöhe zwingend berücksichtigt werden sollten.