TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Werdohl, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine zweigeschossige, voll unterkellerte Zweifamiliendoppelhaushälfte mit einer Wohnfläche von ca. 117 m² (aufgeteilt in zwei Einheiten zu je 58,65 m² im Erd- und Obergeschoss) sowie einer unterkellerten Garage aus dem Jahr 1979. Das Hauptgebäude wurde ca. 1959 in Massivbauweise auf einem insgesamt 720 m² großen Hanggrundstück (aufgeteilt in drei Flurstücke) in Werdohl, Ortsteil Kleinhammer, errichtet. Die Lage wird als einfache bis mittlere Wohnlage beschrieben, wobei durch die Nähe zur Bundesstraße 229 (ca. 50 m Luftlinie) und angrenzende Gewerbebetriebe mit Immissionen zu rechnen ist. Der bauliche Zustand des Objekts ist stark beeinträchtigt und weist erheblichen Sanierungs- und Fertigstellungsbedarf auf. Im Unter- und Kellergeschoss sowie an der Garage zeigen sich deutliche Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung. Die in den letzten Jahren im Erdgeschoss durchgeführten Modernisierungen wurden laut Gutachten überwiegend nicht fachgerecht ausgeführt. Im Obergeschoss befindet sich die Wohnung in einem unfertigen Zustand: Bad und Küche weisen einen Rohbauzustand auf, eine Zwischenwand wurde entfernt und das Wohnzimmer besitzt keinerlei Boden-, Wand- oder Deckenbeläge. Zudem fehlen die Dämmung der obersten Geschossdecke (GEG-Verpflichtung) sowie diverse Fußleisten und Türzargen. Im Grundbuch (Abteilung II) sind Wasserleitungsrechte sowie ein Kanallegungs- und Unterhaltungsrecht für die Stadt Werdohl eingetragen. Diese werden verfahrensbedingt für die Ermittlung des Verkehrswerts als fiktiv unbelastet behandelt, stellen jedoch ein potenzielles rechtliches Risiko für den Ersteher dar. Ein wesentliches Risiko liegt in den unkalkulierbaren Kosten für die fachgerechte Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden und die Fertigstellung der oberen Wohnung. Der Gutachter hat hierfür bereits pauschale Abzüge von insgesamt 32.700 € vorgenommen. Das Objekt wird derzeit von einem Miteigentümer bewohnt, was bei einer gewünschten Eigennutzung oder Neuvermietung zu Räumungskomplikationen führen kann. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 105.000 € (ca. 897 €/m² Wohnfläche) bietet das Objekt aufgrund des niedrigen Einstiegspreises eine interessante Option für handwerklich versierte Investoren oder Bauträger. Die Ertragserzielung ist erst nach einer umfassenden Kernsanierung und Fertigstellung der Wohneinheiten realistisch. Aufgrund der massiven Feuchtigkeitsschäden und des unfertigen Zustands im Obergeschoss sollten Bieter erhebliche Nachsanierungskosten einplanen und das Objekt deutlich unter dem Verkehrswert ersteigern, um eine angemessene Rendite zu sichern.