KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Zweifamilienhaus · bewohnt

Zur Versteigerung steht eine ehemalige Hofstelle auf einem 6.651 m² großen Grundstück in Außenbereichslage von Wickede (Ruhr), Ortsteil Wiehagen. Das Ensemble umfasst ein im Jahr 1999 zur Zweifamiliennutzung umgebautes Wohnhaus mit ca. 270,32 m² Wohnfläche und Scheunenteil, ein Stall- und Garagengebäude mit Geräteunterstand sowie ein separates Maschinen- und Gerätegebäude. Der vom Amtsgericht Werl festgesetzte Verkehrswert beträgt 551.000,00 €. Das Anwesen wird vom Eigentümer bewohnt; ein Zutritt zur Innenbesichtigung wurde der Gutachterin nicht gewährt. Für Bieter besteht zudem akuter Handlungsbedarf bei der Abwasserentsorgung, da die vorhandene Kleinkläranlage seit 2025 behördlich stillgelegt ist und erneuert werden muss.

Biet-Score

Risikoreich · 35 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft kommt vorrangig für handwerklich versierte Eigennutzer oder Investoren mit landwirtschaftlichem bzw. tierhalterischem Nutzungskonzept in Frage, die das erhebliche Risiko einer fehlenden Innenbesichtigung einkalkulieren können. Zwingend zu beachten sind die sofort fälligen Investitionen in eine neue Kleinkläranlage sowie potenzielle Sanierungsaufwendungen im Gebäudeinneren. Ein Erwerb sollte daher nur mit ausreichender Liquiditätsreserve und nach konservativer Bietgrenze unter Berücksichtigung der bestehenden Räumungs- und Modernisierungsrisiken erwogen werden.

Chancen

7

Großzügiges Areal mit 6.651 m² Grundstücksfläche bietet weitreichende Freiräume für Gartenbau oder Tierhaltung.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Vollenberg 7 in 58739 Wickede (Ruhr), Ortsteil Wiehagen, umfasst eine ehemalige Hofstelle im Außenbereich auf einem 6.651 m² großen Areal. Die Liegenschaft ist bebaut mit einem zweigeschossigen Zweifamilienwohnhaus mit Scheunenteil, einem Stall- und Garagengebäude mit Geräteunterstand sowie einem Maschinen- und Gerätegebäude. Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 270,32 m² und teilt sich auf eine Hauptwohnung mit 138,91 m² im Erdgeschoss und 79,34 m² im Obergeschoss sowie eine Einliegerwohnung mit 52,07 m² im Obergeschoss auf. Das Grundstück teilt sich bewertungstechnisch in den Hof-/Gebäudebereich (1.757 m²), Gartenland (4.759 m²) und eine als Lagerfläche genutzte Restfläche (135 m²) auf. Das genaue Ursprungsbaujahr der Gebäude ist unbekannt; 1994 erfolgte der Anbau des Geräteunterstands und 1998/1999 die Nutzungsänderung zum Zweifamilienhaus. Der äußere bauliche Zustand der Gebäude wird als zufriedenstellend beschrieben. Da dem Gutachterbüro jedoch kein Zutritt gewährt wurde und lediglich eine Besichtigung vom Grundstücksrand stattfand, konnten Zustand, Ausbau und technische Installationen im Inneren nicht überprüft werden. Die Funktionsfähigkeit der vorhandenen Ölzentralheizung sowie der Trinkwasserversorgung wurde gutachterlich unterstellt. Rechtlich ist das Grundbuch in Abteilung II lastenfrei (abgesehen vom Versteigerungsvermerk). Es bestehen weder Baulasten noch Denkmalschutz. Gravierende Risiken bestehen jedoch in der Abwasserentsorgung: Das Grundstück verfügt über keinen Kanalanschluss und die vorhandene Kleinkläranlage darf seit 2025 wegen Verstoßes gegen wasserrechtliche Auflagen nicht mehr betrieben werden; die Erneuerungskosten werden mit 15.000 € beziffert. Weiterhin lagern auf rund 135 m² Baumaterialien, deren Entsorgung mit 3.000 € angesetzt ist. Wegen der verweigerten Innenbesichtigung wurde zudem ein Sicherheitsabschlag von 56.000 € vorgenommen. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 08.04.2026 auf 551.000,00 € im Sachwertverfahren festgesetzt. Ein Erwerb bietet großes Raum- und Flächenpotenzial, verlangt jedoch wegen des unbekannten Innenzustands, der anstehenden Kläranlagen-Investition und der Eigennutzung durch den Schuldner fundierte Bauerfahrung sowie erhebliche finanzielle Puffer für Räumung und Sanierung.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit Scheunenteil, einem Stall- und Garagengebäude mit Geräteunterstand sowie einem Maschinen- und Gerätegebäude; Baujahr: unbekannt Grundstücksfläche: 6.651 m² Wohnfläche: ca. 270 m² Verkehrswert: 551.000,00 EUR Einsicht in das Wertgutachten nach vorheriger Terminvereinbarung: Amtsgericht Werl, Zimmer 0.25, Telefon 02922/9765-213 Versteigerungstermine im Internet: http:// www.zvg-portal.de Bei der Abgabe von Geboten kann eine Sicherheitsleistung verlangt werden.

Hinweise zur Datenlage

Die Beleglage stützt sich auf ein ausführliches Gutachten von Juni 2026, Bauakten sowie amtliche Auskünfte, leidet jedoch unter der verweigerten Innenbesichtigung.
Nur Außenbesichtigung vom Grundstücksrand; Ausstattungsstandard, Bausubstanz im Inneren und Zustand der Haustechnik sind nicht belegt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0011 K 0007/2025
Amtsgericht: Werl
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 23.02.2027 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Zweifamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 551.000 €
Wohnfläche: 270,32 m²
Grundstücksfläche: 6.651 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 6.651 m²
Bodenrichtwert: 50 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 332.550 €6.651 m² × 50 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Vollenberg
Hausnummer: 7
PLZ: 58739
Ort: Wickede (Ruhr)
Stadtteil: Wiehagen

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt2.038 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 270 m² Wohnfläche

	Üblicher Marktpreis · Wickede (Ruhr)	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.750 €/m²typischer Wert	1.768 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	1.500 – 2.000 €/m²	1.245 – 2.313 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+16 % über dem typischen Wert	+15 % über dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Soest (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Wickede (Ruhr)

1.750 €/m²typischer Wert

Spanne: 1.500 – 2.000 €/m²
Dieses Objekt: +16 % über dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Soest (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.768 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 1.245 – 2.313 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +15 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Wickede (Ruhr)	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 11 vor

Üblicher Marktpreis · Wickede (Ruhr)

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 11 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Wohnfläche: hier 270 m²Gruppe 180 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,18 – 8,90 €/m² im Monat, typisch 7,21 €/m² · angesetzt in 624 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

10 von 11 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 8,0 km entfernt — 2.443 €/m², Baujahr 1972, renovierungsbedürftig / einfach, 102 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Nordwalder Straße, Hovestadt	Zweifamilienhaus	1900	259 m²	sanierungsbedürftig	166.000 €	642 €	01.10.2026	25,0 km
Am Schultenhof, unknown	Garage, Einfamilienhaus, Erbbaurechr	1967	122 m²	stark sanierungsbedürftig	99.000 €	811 €	09.10.2026	35,0 km
Am Born, Eichenweg, Effeln	unbebautes Grundstück, Doppelhaushälfte, und eine Erschließungsfläche	—	178 m²	unbewertet	206.000 €	1.157 €	17.07.2026	35,0 km
Dalmer Weg, Lippetal	Einfamilienhaus	—	180 m²	unbewertet	240.000 €	1.333 €	07.05.2026	unbekannt
Lange Hecke, Warstein	Einfamilienhaus	—	187 m²	unbewertet	328.000 €	1.754 €	08.05.2026	unbekannt
Dorfstraße, Benninghausen	Garage, Gewerbeeinheit (z.B. Laden, Büro), Einfamilienhaus	1940	268 m²	durchschnittlich	473.000 €	1.768 €	02.10.2026	35,0 km
Postweg, Schoneberg	Einfamilienhaus	2015	145 m²	renovierungsbedürftig / einfach	327.000 €	2.248 €	17.09.2026	25,0 km
Terlindenweg, Soest	Garage, Einfamilienhaus	1981	161 m²	durchschnittlich	383.000 €	2.379 €	24.09.2026	20,0 km
Kiebitzweg, Werl	Reihenhaus	1972	102 m²	renovierungsbedürftig / einfach	248.000 €	2.443 €	08.12.2026	8,0 km
Herbstweg, Soest	Einfamilienhaus	1993	244 m²	renovierungsbedürftig / einfach	880.000 €	3.607 €	15.10.2026	19,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 22, 38, 39

Bodenrichtwert: 50 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 6.651 m²
Anteiliger Bodenwert: 332.550 €
Verkehrswert: 551.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,66
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 218.450 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 22, 38, 39 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert332.550 €

Gebäude / Wohnung218.450 €

Verkehrswert551.000 €

Zone: Außenbereich, W (Wohnbaufläche)

Rechenweg

Flächenanteil: 6.651 m² Gesamtgrundstück = 6.651 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 6.651 m² × 50 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 83 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 83 €/m² / 50 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 551.000 € − 332.550 € = 218.450 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Soest, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart