ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Zwiesel, Bayern

Das Objekt ist ein freistehendes Zweifamilienhaus in der Arberstraße 5 in 94227 Zwiesel (Landkreis Regen), Flurstück 118/1 mit einer Grundstücksfläche von 1.750 m². Zwiesel ist laut Gutachter ein Mittelzentrum mit ca. 9.000 Einwohnern, die B 11 liegt ca. 1,4 km entfernt, der Bahnhof ca. 1,7 km. Das Grundstück fällt von Osten nach Südwesten um ca. 7,5 m ab und liegt nach § 34 BauGB ohne Bebauungsplan; der Flächennutzungsplan weist allgemeines Wohngebiet aus (Gutachten S. 4–6). Das Gutachten sieht eine bebaute Teilfläche A (ca. 900 m²) und eine unbebaute Teilfläche B als Rohbauland (ca. 850 m²). Das Gebäude wurde 1962 in Massivbauweise errichtet (KG, EG, OG, nicht ausgebautes DG) und hat laut Gutachten 162,20 m² Wohnfläche in zwei Wohnungen mit je 81,10 m². Der Gutachter beschreibt einen unterdurchschnittlichen Unterhaltungszustand mit vernachlässigter Instandhaltung. Genannt werden Schimmel an Außenecken, massive Putzschäden durch aufsteigende Feuchtigkeit im Untergeschoss, vermutlich undichte Dacheindeckung, schadhafte Glasbausteine und Eingangstür sowie Wohnungseingangstüren ohne Brandschutzanforderungen (Gutachten S. 10). Wesentliche Modernisierungen liegen nicht vor, Fenster sind teilweise Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Ein Energieausweis liegt nicht vor; der Gutachter geht von einem ungünstigen energetischen Standard aus. Das EG wird über eine Gastherme beheizt, das OG über einen Einzelofen für Festbrennstoffe. Im Grundbuch ist in Abteilung II nur der Versteigerungsvermerk eingetragen; bestehenbleibende Rechte sind nicht genannt. Das Objekt ist laut Bekanntmachung vermietet, Angaben zu Mietverträgen und Miethöhe fehlen. Auf dem Grundstück liegen Bauschutt und Granitblöcke, wofür der Gutachter pauschal 2.000 € abzieht. Für die Wasserversorgung liegen keine Beitragsunterlagen vor. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts; Barzahlung ist ausgeschlossen. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren mit 247.000 € festgesetzt (Bodenwert 162.250 €, Gebäudesachwert 98.203 €, Abschlag für Bauschäden 14.655 €). Das Objekt kann sich für Käufer mit Sanierungserfahrung und Kapazitäten für die Beseitigung der Feuchte- und Dachschäden eignen, sofern Mietverhältnisse und Kündigungsmöglichkeiten vorab geklärt werden. Die unbebaute Teilfläche kann zusätzliches Nutzungspotenzial bieten, ist jedoch nicht parzelliert. Die Sanierungskosten sind im Gutachten nicht beziffert und sollten vor dem Gebot unabhängig geprüft werden.