ZwangsversteigerungReihenhaus in Düren, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt liegt in der Cormeillesstraße 11 im gewachsenen Ortskern des Dürener Stadtteils Arnoldsweiler. Das 690 m² große Flurstück weist eine unregelmäßige Form mit einer schmalen Straßenfront von etwa 7,5 m und einer mittleren Tiefe von ca. 62 m auf. Durch diese Übertiefe wurde das Areal gutachterlich in einen baulichen Kernbereich von 330 m² und einen rückwärtigen Gartenbereich von 360 m² aufgeteilt. Die Umgebung ist überwiegend durch wohnbauliche Nutzungen geprägt; rückwärtig grenzt unmittelbar ein Kinderspielplatz an. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein zweigeschossiges, teilunterkellertes Einfamilienhaus in Massivbauweise mit Anbau und integrierter Garage. Das ursprüngliche Baujahr wird auf ca. 1950 geschätzt. Die Wohnfläche beläuft sich auf rund 109 m² (Erdgeschoss ca. 45 m², Obergeschoss ca. 64 m²). Um das Jahr 2018 fanden wesentliche Renovierungsmaßnahmen statt: Neben der Installation einer Gas-Zentralheizung mit solarer Warmwasserunterstützung wurden die Sanitär- und Elektroleitungen erneuert, das Badezimmer modernisiert und die Fenster im Anbau ausgetauscht. Demgegenüber stammen die Fenster im Haupthaus aus dem Jahr 1981, und das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Der bauliche Zustand wird vom Sachverständigen als normal bis befriedigend eingestuft, wobei ein mittlerer Unterhaltungsstau besteht. Als besondere objektspezifische Merkmale wurden die zwingend erforderliche Erneuerung der überalterten Hauseingangstür sowie allgemeine Restarbeiten und Instandhaltungsrückstände mit einem Pauschalabzug von 15.000 € im Bewertungsverfahren berücksichtigt. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II keine wertmindernden Belastungen, und das Objekt ist beitragssicher abgabenfrei. Der vom Amtsgericht Düren festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 247.000 €. Dieser Wert leitet sich vorrangig aus dem Sachwertverfahren (246.900 €) ab und wird durch eine Ertragswertberechnung (247.900 € auf Basis einer nachhaltigen Marktmiete von 9.756 € p. a.) gestützt. Für Erwerber bietet sich hier die Gelegenheit, ein bereits in wesentlichen Kernbereichen vorrenoviertes Reihenhaus mit großem Garten zu erwerben, sofern die Fertigstellungskosten budgetiert werden.