ZwangsversteigerungReihenhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Duisburg-Marxloh, Marienstr. 44, ist ein zweigeschossiges Reihenmittelhaus aus dem Baujahr 2006. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 317.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch das Ertragswertverfahren. Das Gesamtobjekt setzt sich aus vier Teilgrundstücken zusammen: dem bebauten Flurstück 602 (139 m², 310.000 €), einer unbebauten Stellplatzfläche (Flurstück 612, 22 m², 2.770 €), einer unbebauten Arrondierungsfläche (Flurstück 608, 5 m², 158 €) und einer unbebauten Wegefläche (Flurstück 607, 20 m², 4.200 €). Die Summe der Teilwerte beträgt 317.128 €, was geringfügig vom festgesetzten Verkehrswert abweicht. Es besteht eine Flächeninkonsistenz im Gutachten bezüglich der Flurstücke 608 und 607 im Vergleich zur Bekanntmachung und anderen Gutachtenangaben. Das Reihenmittelhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 130 m² und ist eigengenutzt, sodass keine aktuellen Mieteinnahmen vorliegen. Die marktüblich erzielbare Nettokaltmiete wird auf 975 € monatlich für die Wohnung und 25 € monatlich für den Kfz-Stellplatz geschätzt, was einem jährlichen Marktmietpotenzial von 12.000 € entspricht. Dies ergibt eine Bruttorendite von ca. 3,78 % bezogen auf den Verkehrswert. Die Küche ist als 'gefangener Raum' konzipiert, was als wertminderndes Merkmal mit einem Abschlag von 5.000 € berücksichtigt wurde. Der bauliche Allgemeinzustand des Objekts wird als baujahrtypisch (2006) und durchschnittlich beurteilt. Es wurden geringfügige Rissbildungen in einer Kellerwand und eine beschädigte Zimmertür im Kellergeschoss festgestellt. Wesentliche Modernisierungen wurden nicht vorgenommen. Das Gebäude ist mit einem Wärmedämmverbundsystem ausgestattet und wird über eine Gas-Therme im Dachgeschoss beheizt. Ein Energieausweis nach GEG lag zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nicht vor, was ein potenzielles Risiko darstellt. Der Sachverständige konnte eine Außen- und Innenbesichtigung durchführen, jedoch war ein Kinderzimmer aufgrund einer schlafenden Person nicht zugänglich. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft. Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen basieren auf Unterlagen oder Annahmen. Baumängel und -schäden wurden nur offensichtlich erkennbar erfasst, eine detaillierte Kostenberechnung für deren Beseitigung erfolgte nicht. Die Datenqualität wird durch diese Einschränkungen und die internen Flächenkonflikte als mittel eingestuft. Im Grundbuch sind eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) sowie der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Zudem bestehen Baulasten für die Erschließung und einen Stellplatz. Das Gutachten geht von einem unbelasteten Verkehrswert aus und berücksichtigt die Eintragungen in Abteilung II nicht in der Wertermittlung. Es wird empfohlen, die privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Situation, insbesondere die Baulasten und Grunddienstbarkeiten, vor einem Gebot detailliert zu prüfen und gegebenenfalls schriftliche Bestätigungen einzuholen. Die Lage im Ortsteil Marxloh, der durch sozialräumliche Problemlagen und eine hohe Fluktuation gekennzeichnet ist, sollte bei der Investitionsentscheidung berücksichtigt werden.