TeilungsversteigerungReihenhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Zum Verkauf steht ein im Jahr 1999 in Massivbauweise errichtetes, zweigeschossiges Reihenendhaus (Gemarkung Rheinhausen, Flur 9, Flurstück 842) in Duisburg-Hochemmerich (Lisastraße 5). Die Grundstücksgröße beträgt 293 m², die Wohnfläche beläuft sich auf ca. 104 m², verteilt auf das Erdgeschoss und das ausgebaute Dachgeschoss. Der Spitzboden ist nicht ausgebaut und dient als Abstellraum. Das Objekt ist nicht unterkellert. Zum Anwesen gehört eine massiv errichtete Garage mit Satteldach. Das Grundstück liegt in einer ruhigen, verkehrsberuhigten Spielstraße in mittlerer Wohnlage. Die historische Margarethensiedlung befindet sich in der unmittelbaren Nachbarschaft, was gestalterische Vorgaben nach sich zieht. Eine Innenbesichtigung des Wohngebäudes konnte vom Sachverständigen nicht durchgeführt werden; die Bewertung basiert im Wesentlichen auf einer äußeren Inaugenscheinnahme und der digitalen Bauakte. Äußerlich zeigt das Gebäude einen mäßig gepflegten Zustand mit sichtbarem Instandhaltungsstau. Zu den erkennbaren Mängeln gehören Anstrichschäden, Feuchtigkeitsmerkmale im Sockelbereich der Fassade sowie Moos- und Flechtenbildung auf den Dachziegeln. Die Garage ist unterdurchschnittlich dimensioniert, was die Nutzung für größere Fahrzeuge einschränkt. Die Raumaufteilung umfasst laut Bauakte im Erdgeschoss Flur, Gäste-WC, Küche und den Wohn-Essbereich mit Terrassenzugang, im Dachgeschoss drei Zimmer und ein Badezimmer. Wesentliche rechtliche Risiken ergeben sich aus der Lage des Grundstücks im Teilgebiet 2 des Duisburger Bodenschutzgebietes, wodurch der Anbau von Nahrungspflanzen im privaten Garten auf maximal 10 m² beschränkt ist. Zudem liegt das Objekt im Geltungsbereich der Gestaltungssatzung der Margarethen-Siedlung, weshalb bauliche Änderungen strengen gestalterischen Anforderungen unterliegen. Das Grundbuch weist in Abteilung II den Zwangsversteigerungsvermerk auf, sonstige beeinträchtigende Rechte wie Wohnrechte oder Nießbräuche sind nicht verzeichnet. Aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung besteht ein hohes Risiko für verdeckte Bauschäden und weiteren Sanierungsbedarf im Innenbereich, weshalb im Gutachten ein Sicherheitsabschlag von 20 % vorgenommen wurde. Der festgesetzte Verkehrswert von 263.000 € bietet aufgrund des einkalkulierten Sicherheitsabschlags von 20 % (auf den Ausgangswert von 329.000 €) einen attraktiven Einstieg für risikobereite Eigennutzer und Handwerker, die bereit sind, den Instandhaltungsstau in Eigenregie aufzulösen. Kapitalanleger sollten das Risiko des unbekannten Innenzustands und die Einschränkungen der Gestaltungssatzung genau kalkulieren. Ein Erwerb unterhalb des kalkulierten Marktwerts bietet erhebliches Wertsteigerungspotenzial, sofern keine schwerwiegenden Schäden im Inneren vorliegen.