ZwangsversteigerungReihenhaus in Engelskirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein 1969 in Massivbauweise errichtetes, zweigeschossiges Einfamilien-Reihenmittelhaus an der Adresse Im Kellerfeld 17 in 51766 Engelskirchen nebst einer externen Einzelgarage aus dem Baujahr 1982. Die Gesamtwohnfläche beträgt 112 m², während die Garage eine Nutzfläche von rund 33 m² aufweist. Das Grundstück setzt sich aus zwei Flurstücken zusammen (Flurstück 26 mit 135 m² und Flurstück 106 mit 274 m²) und umfasst insgesamt 409 m². Die Lage im Ortsteil zeichnet sich durch ein ruhiges, von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägtes Wohnumfeld aus. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und der öffentliche Nahverkehr sind in Engelskirchen sowie im nahen Umfeld gut erreichbar; über die Autobahn A4 besteht eine gute Anbindung an das Bergische Land sowie an die Metropolregion Köln. Das Gebäude ist nicht unterkellert, verfügt über ein Satteldach und einen teilweisen Dachgeschossausbau. Angaben zum Innenzustand, zur Haustechnik oder zu etwaigen Modernisierungen konnten im Gutachten nicht getroffen werden, da dem Sachverständigen das Betreten des Grundstücks vom Eigentümer schriftlich untersagt wurde. Dementsprechend beruht die Bewertung ausschließlich auf Außenaufnahmen von der Straßenseite und Daten aus der Bauakte. Im Sachwertverfahren wurde ein pauschaler Abschlag von 20 % (entsprechend 36.265,07 €) für das Risiko des Innenzustands vorgenommen. Es ist von einem altersgemäßen bis modernisierungsbedürftigen Standard auszugehen. Rechtlich ist das Grundstück erheblich belastet. Neben einer Baulast aus dem Jahr 1969 zur Freihaltung von Abstandsflächen bestehen mehrere im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten, namentlich Leitungsrechte (Abwasser, Gas), ein Wege- und Parkrecht sowie ein Wegerecht zugunsten des Nachbarhauses Nr. 19. Für das Wegerecht brachte der Gutachter einen gesonderten Abschlag in Höhe von 7.830,00 € in Ansatz. Der Gesamtverkehrswert wurde vom Amtsgericht Gummersbach auf 137.000,00 € festgesetzt, wovon 100.000,00 € auf Flurstück 26 und 37.000,00 € auf Flurstück 106 entfallen. Für Investoren bietet die Immobilie eine Einstiegsgelegenheit in verkehrsgünstiger Lage zu einem moderaten Ausgangspreis. Dem stehen jedoch erhebliche Unwägbarkeiten hinsichtlich des tatsächlichen Gebäudezustands, potenzieller Instandhaltungsrückstände sowie der Einschränkungen durch Wege- und Parkrechte gegenüber. Bieter müssen zwingend signifikante Sanierungsreserven und juristische Prüfungen einkalkulieren.