TeilungsversteigerungReihenhaus in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt Hobestatt 68 in 45279 Essen-Horst umfasst ein zweigeschossiges Einfamilienreihenendhaus auf einem 314 m² großen Grundstück nebst separatem Garagengrundstück (18 m²) und einem 1/9-Miteigentumsanteil an der Erschließungsfläche (220 m²). Das Wohnhaus wurde 1994 in Massivbauweise errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von 117,63 m², verteilt auf Erdgeschoss, Obergeschoss und das ausgebaute Dachgeschoss, zuzüglich 48,86 m² Nutzfläche im Kellergeschoss. Die Mikrolage ist durch eine ruhige, aufgelockerte Einfamilienhausbebauung geprägt und grenzt unmittelbar an einen Grünzug an, bei gleichzeitig guter Anbindung an Autobahnen und ÖPNV. Das Wohnhaus und die Außenanlagen weisen zum Wertermittlungsstichtag eine ausgeprägte Vernachlässigung und einen erheblichen Instandhaltungsstau auf. Die Gartenflächen sind vollständig verwildert und unzugänglich; das vorhandene Gartenhaus ist abgängig. Im Innenbereich sind eine vollständige Räumung, die Erneuerung der Heizanlage, Maler- und Tapezierarbeiten, neue Innentüren sowie Schaltermaterial erforderlich. Der Gutachter hat hierfür Instandsetzungskosten in Höhe von brutto 45.435 € veranschlagt und die Restnutzungsdauer des Gebäudes um 10 Jahre auf 39 Jahre verkürzt. Rechtlich und bautechnisch ist das Grundstück mit einer Altlasten-Baulast (Nr. 5/1857) belegt, die aus der früheren Zechennutzung resultiert. Unter einer 1 Meter starken Abdeckschicht mit Grabsperre (Geotextil) befindet sich belastetes Material, weshalb tiefere Erdarbeiten genehmigungspflichtig durch das Umweltamt sind; hierfür wurde ein merkantiler Minderwert von 10.000 € in Abzug gebracht. Zudem besteht eine informelle Garagentausch-Situation mit einem Nachbarn, die vertraglich nicht fixiert ist. Das Objekt wird derzeit durch eine Miteigentümerpartei bewohnt. Für Investoren und Eigennutzer eröffnet die Zwangsversteigerung im Rahmen der Teilungsversteigerung die Möglichkeit, ein geräumiges Reihenendhaus in gefragter Siedlungslage unterhalb des Marktwertes zu erwerben. Der festgesetzte Verkehrswert von 330.000 € berücksichtigt die Sanierungsbedarfe bereits transparent. Unter Berücksichtigung des kalkulierten Sanierungsbudgets und etwaiger Räumungsfristen bietet die Immobilie substanzielles Aufwertungspotenzial.