TeilungsversteigerungReihenhaus in Kempen, Nordrhein-Westfalen

Versteigert wird im Verfahren 35 K 18/25 des Amtsgerichts Kempen zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft ein Reihenmittelhaus mit Garage in Kempen-St. Hubert, Martinusstraße 11. Das Haus (Flurstück 644, 185 m²) wurde 1974 errichtet, ist zweigeschossig, unterkellert und hat ein ausgebautes Dachgeschoss; die Wohnfläche beträgt laut Bauakte rd. 96 m² zuzüglich anteiliger Terrassenfläche. Die Reihengarage liegt auf dem separaten Flurstück 657 (22 m²) und bildet mit dem Haus eine wirtschaftliche Einheit. Termin ist der 28.01.2027, 11:00 Uhr. Die Lage am Ortsrand wird als mittlere Lage in reiner Wohnumgebung beschrieben; Nahversorger liegen ca. 0,5 km entfernt, Ärzte und Bushaltestelle sind fußläufig erreichbar (Gutachten S. 10). Der Gutachter beschreibt den Zustand als dem Alter entsprechend normal und durchschnittlich gepflegt. Fenster und Haustür wurden 2017, die Dacheindeckung ca. 2015 und die Gasheizung 2001 erneuert; Bäder und Gäste-WC stammen aus den 1980er/1990er Jahren (Gutachten S. 17, 20). Im Kellerraum unter der Terrasse besteht ein Feuchtigkeitsschaden durch ein undichtes Regenrohr, den der Gutachter pauschal mit 2.000 € wertmindernd ansetzt. Das Dachgeschoss (rd. 30 m²) wurde ohne Genehmigung ausgebaut und ist nur als Hobbyraum nutzbar (Gutachten S. 14). Wegen des Baujahrs besteht ein Asbestverdacht, eine Schadstofferkundung erfolgte nicht. In Abteilung II ist ein Nießbrauch (lfd. Nr. 3) eingetragen, der als grundsätzlich bestehenbleibende Belastung nach § 52 Abs. 2 ZVG genannt wird. Der Verkehrswert von 273.800 € (Haus 264.000 €, Garage 9.800 €, Stichtag 20.11.2025) ist ausdrücklich ohne Berücksichtigung des Nießbrauchs ermittelt; den Zuzahlungsbetrag gibt das Gericht im Termin bekannt (Gutachten S. 12). Das Objekt wird vom Eigentümer bewohnt, und es handelt sich um eine Teilungsversteigerung, sodass sich die Übernahme des Besitzes verzögern kann. Bauschaden, Altlasten- und Denkmalfragen sind ansonsten unauffällig; das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei. Für die Bewertung wurde vorrangig das Sachwertverfahren (266.000 €) genutzt, gestützt durch den Ertragswert (259.000 €). Das Objekt kann sich eher für Eigennutzer eignen, die einen marktgängigen Reihenhaustyp suchen, sofern der Nießbrauch und seine Auswirkung auf den effektiven Erwerbspreis vor dem Gebot geklärt sind. Zu beachten sind außerdem der nicht genehmigte Dachausbau, der Kellerschaden, der Modernisierungsbedarf und die nur teilweise geprüfte Technik. Das Gutachten liegt nur als gekürzte Internetfassung ohne Anlagen vor.