ZwangsversteigerungReihenhaus in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt ist ein ca. 1957 errichtetes, zweigeschossiges und voll unterkellertes Einfamilien-Reihenmittelhaus in der Berner Straße 27 in 51063 Köln-Mülheim. Das Grundstück hat eine Gesamtgröße von 298 m² und weist eine Übertiefe auf, wobei der hintere Teil (69 m²) als hausnahes Gartenland bewertet wird. Die Wohnfläche beträgt ca. 88 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und aufgrund der geringen Höhe nicht nutzbar. Die Lage wird als einfache bis mittlere Wohnlage in der 'Bruder-Klaus-Siedlung' eingestuft, mit Beeinträchtigungen durch den Straßenverkehr der nahegelegenen Autobahn A 3.\n\nDer bauliche Zustand des Gebäudes ist mäßig und weist einen deutlichen Instandhaltungsstau sowie einen vernachlässigten Gesamteindruck auf. Bei der Ortsbesichtigung wurden konkrete Schäden wie Feuchtigkeit an den Kellerwänden, schadhafte Fenster und Fenstertüren mit Funktionsstörungen, eine schadhafte Hauseingangstreppe sowie allgemeiner Renovierungsbedarf im Innenausbau festgestellt. Zudem besteht die Dacheindeckung aus vermutlich asbesthaltigen Wellfaserzementplatten, was bei einer zukünftigen Sanierung zu erhöhten Rückbau- und Entsorgungskosten führen kann. Die Ausstattung (z.B. Sanitäranlagen) stammt überwiegend aus den 1970er/1980er Jahren.\n\nRechtlich ist das Grundstück in Abteilung II mit mehreren Leitungsrechten (Strom, Gas, Wasser, Telefon) belastet. Das eingetragene Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht (Abt. II Nr. 4) für die 1921 geborene Mutter ist durch deren Ableben hinfällig und wird mit der Eigentumsumschreibung gelöscht. Bezüglich der Nutzung ist das Objekt teilweise eigengenutzt und teilweise vermietet (3 Zimmer im Obergeschoss für eine Bruttowarmmiete von 600 € monatlich). Da es sich nicht um eine abgeschlossene Wohneinheit handelt, besteht für den Ersteher voraussichtlich ein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG.\n\nAus Investorensicht bietet das Objekt aufgrund des festgesetzten Verkehrswerts von 290.000 € (abgeleitet aus dem Sachwertverfahren) und der nachhaltig erzielbaren Marktmiete von ca. 11.400 € p.a. eine interessante Einstiegsmöglichkeit auf dem Kölner Immobilienmarkt. Voraussetzung für eine rentable Bewirtschaftung ist jedoch eine präzise Kalkulation der Sanierungskosten, um den erheblichen Instandhaltungsstau fachgerecht zu beheben.