TeilungsversteigerungReihenhaus in München, Bayern

Das gegenständliche Verfahren betrifft ein unterkellertes Reihenmittelhaus am Klausener Platz 24 im 18. Münchner Stadtbezirk Untergiesing-Harlaching. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine schwach befahrene Anliegerstraße in gewachsenem Wohnumfeld aus. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und Kindergärten sind in der nahen Umgebung vorhanden; die Isarauen sowie der Perlacher Forst liegen nur rund 1,2 bis 1,3 km entfernt. Die verkehrliche Erschließung ist durch die ca. 450 m entfernte U-Bahn-Station St.-Quirin-Platz sowie die Anbindung an den Mittleren Ring als sehr gut zu bewerten. Das rechteckig geschnittene Grundstück (Flurstück 13023/19) umfasst eine Gesamtfläche von 211 m². Das Wohngebäude wurde um 1960 in Massivbauweise errichtet und verfügt über Keller-, Erd-, Ober- sowie ein ausgebautes Dachgeschoss nebst zusätzlichem, beheiztem Dachspitz. Die Wohnfläche beläuft sich auf rund 133,00 m² (brutto 133,16 m²). Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig und funktional. Der Bau- und Pflegezustand ist dem Alter entsprechend gut, wobei in Teilbereichen Modernisierungsbedarf besteht. Zwischen 1986 und 2023 wurden diverse Maßnahmen durchgeführt, darunter Fensteraustausch (1997), Erneuerung der Gas-Zentralheizung (2004), Dämmung der Nordwestfassade (2004) sowie Badsanierung im Obergeschoss (2011). Punktuell bestehen Mängel wie Feuchtigkeitsspuren im Keller, abgewitterte Fassadenteile und ein Sanierungsbedarf an der Grundleitung des Kanalanschlusses, wofür der Gutachter einen Reparaturstau von 9.975,00 € in Abzug bringt. Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Im Grundbuch sind in Abteilung II wesentliche Belastungen eingetragen: ein Betretungsrecht für Nachbargrundstücke an einem 1,2 m breiten rückwärtigen Wegestreifen (gutachterlicher Wertnachteil: 9.700,00 €), ein lebenslanges Nießbrauchrecht für einen im Juli 1940 geborenen Miteigentümer (Wertminderung gutachterlich 220.000,00 €) sowie eine Rückauflassungsvormerkung. Der amtliche Verkehrswert von 930.000,00 € wurde auftragsgemäß im unbelasteten Zustand ermittelt. Das Objekt ist seit August 2024 unbewohnt und nicht vermietet. Für Kaufinteressenten stellt das Objekt eine seltene Gelegenheit dar, ein freies Wohnhaus in Harlaching zu erwerben. Allerdings erfordert die Teilungsversteigerung höchste Aufmerksamkeit: Sollte das Nießbrauchrecht als bestehen bleibendes Recht in das geringste Gebot fallen, verringert sich der wirtschaftliche Nutzwert fundamental bzw. erfordert hohe Barwertzurechnungen. Das Objekt eignet sich daher vorrangig für Bieter, die die Versteigerungsbedingungen vorab präzise analysieren und ausreichende finanzielle Spielräume für Sanierungsarbeiten mitbringen.