ZwangsversteigerungReihenhaus in Oberasbach, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein 1979 massiv errichtetes Reihenmittelhaus (Flurstück 900/98) mit einer Wohnfläche von ca. 105 m² auf einem 136 m² großen Grundstück in der Sonnenstraße 31 in 90522 Oberasbach. Zum Gesamtumfang gehören zudem eine freistehende Fertiggarage (Flurstück 900/143) mit ca. 15 m² Nutzfläche auf 16 m² Grund sowie vier Miteigentumsanteile (1/70 bzw. 1/14) an funktionalen Zuwegungs- und Erschließungsflächen der Reiheneigenheimanlage. Die Wohnfläche erstreckt sich über Erdgeschoss (ca. 41 m²), Obergeschoss (ca. 40 m²) und ausgebautes Dachgeschoss (ca. 24 m²); das Gebäude ist mit ca. 28 m² Nutzfläche voll unterkellert. Die Lage zeichnet sich durch ein ruhiges, gewachsenes Wohnumfeld im Ballungsraum Nürnberg-Fürth aus. Das Bauwerk präsentiert sich von außen in einem baujahrstypischen, mindestens pflegebedürftigen Allgemeinzustand. Laut Bauaktenunterlagen verfügt das Objekt über Mauerwerkswände, Betondecken, ein Satteldach mit Ziegeleindeckung sowie eine bauzeitliche Ölheizung. Da dem Sachverständigen kein Zutritt zum Gebäude oder zur Garage gewährt wurde, basieren alle Angaben zu Innenausstattung, Sanierungsstand und Raumaufteilung auf den ursprünglichen Planunterlagen. Im Gutachten wurde für das Wohnhaus ein pauschaler Risikoabschlag von rund 6 % und für die Garage von rund 4 % als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal vorgenommen, um das Bieterrisiko abzubilden. Rechtlich handelt es sich um eine Vollstreckungsversteigerung. Ein wesentliches rechtliches und wirtschaftliches Risiko stellt die Unkenntnis über den tatsächlichen Belegungs- und Innenzustand dar. Zudem besteht an den Wege- und Hofflächen Bruchteilseigentum, was künftige Instandhaltungsentscheidungen vergemeinschaftet. Bemerkenswert ist die Diskrepanz beim Verkehrswert für den 1/70-Weganteil (Flst. 900/84), der im Exposé mit 1.270 € beziffert, in der amtlichen Bekanntmachung und auf der Deckseite hingegen mit 10.000 € ausgewiesen wird. Der Versteigerungsvermerk wurde am 15.12.2025 eingetragen. Im Ergebnis eignet sich das Objekt unter entsprechendem Vorbehalt primär für Kapitalanleger mit Sanierungserfahrung oder zupackende Selbstnutzer, die das erhebliche Risiko eines veralteten Innenausbaus und einer notwendigen Komplettsanierung (u. a. Heizung, Fenster, Dämmung) tragen können. Ein Erwerb unterhalb der amtlichen Gesamtverkehrswertgrenze von 322.080 € ist anzuraten, um ausreichend finanzielle Reserven für die Bestandsertüchtigung vorzuhalten.