TeilungsversteigerungReihenhaus in Oer-Erkenschwick, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Einfamilienreihenmittelhaus mit einer Pkw-Garage auf einem 285 m² großen Grundstück in 45739 Oer-Erkenschwick, Am Kippgarten 3a. Das Grundstück wird im Rahmen eines Erbbaurechts mit einer ursprünglichen Laufzeit von 99 Jahren genutzt, dessen Restlaufzeit am Bewertungsstichtag noch rund 67 Jahre (bis zum 14.04.2091) betrug. Die Lage in einem ruhigen Wohngebiet ist als normal und verkehrsgünstig zu bewerten; Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie Schulen sind im Stadtteil Oer gut erreichbar. Das Wohnhaus wurde laut Bauakte ca. 1992/1993 in massiver Bauweise errichtet und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von rund 120 m² (Erdgeschoss ca. 49,35 m², Obergeschoss ca. 49,67 m² sowie Dachgeschoss ca. 20,73 m²). Das Dachgeschoss ist ausgebaut, wird jedoch mangels Genehmigung und Stehhöhe im Treppenbereich bewertungsrechtlich als Abstellfläche angesetzt. Die Ausstattung ist zeitgemäß und weist werthaltige Ausstattungsmerkmale wie Fußbodenheizung im Erdgeschoss, Kaminofen und Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollläden auf. Wichtige Bauteile wurden modernisiert, darunter die Gaszentralheizung im Jahr 2017, das Badezimmer im Obergeschoss im Jahr 2022 und die Dacheindeckung der Fertiggarage im Jahr 2023. Der gutachterlich festgestellte Instandhaltungsrückstau beschränkt sich auf eine neu zu verkleidende Dachuntersicht im Dachgeschossflur mit geschätzten Kosten von 1.000 €. Rechtlich handelt es sich um ein Erbbaurecht mit dinglich gesichertem Erbbauzins in Höhe von derzeit 1.092,89 € jährlich (2.137,50 DM/Jahr). Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft betrieben. Die Miteigentümerin bewohnt das Haus aktuell selbst. Ein zentrales Risiko liegt in der Bewertungsdiskrepanz: Das Amtsgericht Recklinghausen hat den Verkehrswert auf 341.000,00 € festgesetzt, was dem Wert des fiktiv unbelasteten Grundstücks entspricht. Der Sachverständige leitete für das tatsächlich zu versteigernde bebaute Erbbaurecht jedoch einen Marktwert von lediglich 262.000,00 € ab. Für Kaufinteressenten stellt die Immobilie eine interessante Gelegenheit dar, erfordert jedoch eine präzise Bietstrategie, um das Risiko einer Überzahlung anhand des formal höheren gerichtlichen Verkehrswerts zu vermeiden. Zudem sollten Interessenten etwaige Kosten und Verzögerungen für eine eventuelle Räumung nach dem Zuschlag einkalkulieren.